Condominio

Il diritto di impugnativa delle delibere è in capo al proprietario dell’immobile, non al locatario

Ma quest’ultimo può e deve essere convocato in assemblea qualora si discuta di questioni relative all’immobile dove vive o lavora

di Selene Pascasi

Contro le delibere relative alla regolamentazione dell'uso delle porzioni comuni e, in parte, di quelle esclusive, hanno interesse ad impugnare solo i proprietari e non soggetti terzi come per esempio il conduttore la cui eventuale lesione dell'interesse economico che può derivare dalla decisione condominiale è riflessa ed indiretta e va risolta con il locatore. Lo ricorda il Tribunale di Potenza con sentenza numero 514 del 15 luglio 2020.

La vicenda
È una Srl a citare un supercondominio chiedendo l'annullamento della delibera di approvazione di alcuni lavori di straordinaria amministrazione, a suo avviso invalida per mancata convocazione. Contestatole il difetto di legittimazione, poiché mera conduttrice, e la carenza di interesse giacché titolare di un numero di millesimi talmente ridotto da non poter trarre utilità dal provvedimento richiesto, il Tribunale aggiusta il tiro e – con alcune precisazioni – invalida la delibera. Intanto, spiega, il conduttore sebbene non comproprietario non è soggetto del tutto estraneo alla compagine condominiale.

A provarlo, diversi rilievi: le sue generalità vengono comunicate all'amministratore ai fini della corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale così come la registrazione del contratto di locazione entro sessanta giorni. Ancora, ha il diritto di prendere visione dei registri condominiali e della documentazione giustificativa delle spese condominiali. Tuttavia, prosegue, nessuna norma gli attribuisce il diritto di impugnare le delibere assembleari che spetta (per l'articolo 1137 del Codice civile) soltanto al condomino.

L’interesse all’impugnazione dei terzi estranei
Del resto, anche la giurisprudenza afferma che quando la delibera impugnata riguarda «la regolamentazione dell'uso delle parti comuni dell'edificio, ed anche, in parte, limitazioni relative all'utilizzo delle porzioni di proprietà esclusiva non è configurabile un interesse concreto in capo a soggetti diversi dai proprietari condòmini, e dunque non è configurabile in capo a terzi estranei, quale rimane pur sempre il conduttore, la cui eventuale lesione dell'interesse economico che può derivare dal deliberato condominiale è soltanto di natura riflessa e indiretta, e deve trovare soluzione nel rapporto con il locatore proprietario, senza che le esigenze di tutela di interessi patrimoniali, estranei a questioni così interne alla vita condominiale, possano essere portati nel dibattito assembleare e in esso fatti valere in sede di impugnazione» (Tribunale di Modena, 13 luglio 2016).

Non solo. L'articolo 10 della legge 392/1978 prevede che il conduttore – che ha diritto di partecipazione e di voto alle assemblee aventi ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria – ha diritto di partecipare, ma non di votare, alle riunioni in cui si discute della modifica degli altri servizi comuni.

Il potere di impugnativa
In altre parole, come precisa anche la Cassazione 151/2017, il potere di impugnare le delibere condominiali compete ai titolari di diritti reali sulle singole unità (anche in caso di locazione dell'immobile) salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, casi in cui la decisione e la facoltà di ricorrere al giudice sono attribuite ai conduttori. Ebbene, nella vicenda, trattandosi di delibera inerente l'esecuzione di lavori straordinari, la Srl non aveva legittimazione. Era infondata, invece, la questione sulla carenza dell'interesse ad agire stante la piccola quota millesimale di sua spettanza.

I condòmini, marca il Tribunale accogliendo la pretesa della ditta, non hanno il diritto di accedere alla tutela giudiziale solo qualora siano titolari di quote millesimali consistenti. Né avrebbe un senso richiamare la prova di resistenza ossia che il voto dell'impugnante non avrebbe inciso sul quorum costitutivo o alterato le maggioranze deliberative. Va condiviso, infatti, annota il Tribunale di Potenza, il ragionamento del giudice romano che – con sentenza 21129/2019 – sostiene come quel principio sia legittimamente applicabile solo per l'impugnabilità della delibera approvata con il voto determinante di uno o più condòmini che avessero un interesse in conflitto con quello della collettività condominiale, qualora tale delibera possa recar danno a quest'ultima. Quando, invece, siano dedotti vizi formali (come nella fattispecie ove si denuncia la violazione di norme sul procedimento di convocazione) l'azione non è subordinata ad un interesse ad agire diverso da quello alla rimozione dell'atto essendoci «esatta coincidenza tra vizio e interesse» (Cassazione 21227/2018).

Il vizio della delibera
Essenziale, allora, capire se nel caso specifico la delibera fosse viziata. Ma cosa era accaduto? La S.r.l. sosteneva di non aver ricevuto convocazioni. Il condominio, al contrario, diceva di averle inviate mezzo raccomandata tornata al mittente con la dicitura «destinatario sconosciuto». E la colpa era della ditta, colpevole di non aver comunicato la variazione di sede sociale. Niente di più sbagliato. La Cassazione con sentenza 15283/2000 – confermata dal Tribunale di Roma 2269/2020 – sancisce il dovere dell'amministratore di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea anche tramite le indagini suggerite dall'ordinaria diligenza per rintracciare i condòmini non più presenti al vecchio recapito così da poter comunicare loro l'avviso.

In sintesi, per quanto sia prescritto che i condòmini collaborino per l'aggiornamento dei dati dell'anagrafe comunicando ogni variazione, in caso di inerzia spetta al gestore chiedere, con raccomandata, le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe e, nell'ipotesi di omessa od incompleta risposta, acquisirle personalmente. La deliberazione impugnata, allora, proprio perché assunta all'esito di una riunione svoltasi senza che l'amministratore avesse tentato il rintraccio della nuova sede legale della Srl, era annullabile dovendosi ritenere la convocazione come non avvenuta. Queste, le ragioni dell'accoglimento della domanda formulata dalla società.

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