Lavori sull'immobile in comunione. Niente ingiunzione al proprietario dissenziente

Per deliberare le spese straordinarie per i lavori all'immobile commerciale non è sufficiente il voto della maggioranza dei proprietari, se esiste un titolo che richiede il consenso unanime. In tema di comunione in generale, infatti, l'articolo 1108, comma 2, Codice civile, prevede «la necessità della deliberazione della maggioranza dei partecipanti alla comunione per l'adozione della spesa relativa ad atti eccedenti l'ordinaria amministrazione. La circostanza che gli altri comproprietari abbiano accettato il riparto delle spese effettuato dal mandatario non è sufficiente per ritenere la legittimità della richiesta di pagamento al comunista che non ha acconsentito alla spesa di natura straordinaria». Lo ha stabilito il Tribunale di Torino con la sentenza 3823 del 2 novembre 2020.

Il fatto
La vicenda trae origine dal decreto ingiuntivo ottenuto da una ditta per somme non corrisposte relative a lavori di ristrutturazione eseguiti su un immobile commerciale. Una delle società proprietarie dell'immobile presenta opposizione al decreto ingiuntivo. Sostiene di non dover corrispondere la somma richiesta, sia per l'indeterminatezza dei lavori dei quali si chiede il pagamento pro quota, sia a causa dell'omessa deliberazione dei comproprietari di autorizzazione alle spese deliberate dal consiglio di amministrazione della società cooperativa e del relativo riparto tra i comunisti.Il giudice ha accolto l'opposizione dichiarando decaduto il decreto ingiuntivo.

Il centro commerciale non è un condominio
Il Tribunale ricorda anzitutto che il centro commerciale in questione non è un condominio, «perché non è formato da un insieme di proprietà di singole unità immobiliari e di parti comuni, ma soltanto da una unità immobiliare (parcheggio) appartenente in comune a più soggetti». Pertanto, non si applica la disciplina speciale del condominio negli edifici, ma le disposizioni in tema di comunione in generale (articoli da 1100 a 1116 del Codice civile).

Comunione
Ciò precisato, l'articolo 1100 Codice civile dispone che «se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti…» e l'articolo 1108, secondo comma, Codice civile prevede la necessità della deliberazione «della maggioranza dei partecipanti alla comunione» per l'adozione della spesa relativa ad «atti eccedenti l'ordinaria amministrazione». Nel caso di specie, esiste un titolo che disciplina i rapporti tra i comunisti del centro commerciale. Si tratta del Regolamento di gestione, mentre il titolo che regola il rapporto con la società cooperativa opposta è il cosiddetto «mandato collettivo».

Ebbene – osserva il giudice – «la disposizione finale del mandato collettivo (…) sancisce che le spese di manutenzione straordinaria sono disciplinate dall'articolo 21 del Regolamento di gestione e – per quanto attiene in particolare all'intervento della società creditrice – è espressamente previsto l'assenso scritto di tutti i proprietari per poter eseguire l'intervento».

La decisione
Nella fattispecie, non vi è alcun consenso unanime scritto. La società che ha proposto il ricorso per decreto ingiuntivo ha prodotto in giudizio soltanto uno stralcio del Regolamento di gestione privo del riferimento all'articolo 21 citato. Non ha pertanto provato di aver diritto alla riscossione diretta dei contributi in assenza dell'assenso scritto di tutti i proprietari.La circostanza che gli altri comproprietari abbiano accettato il riparto delle spese effettuato dal mandatario – si legge in sentenza – «non è sufficiente per ritenere legittima la richiesta di pagamento al comunista che non ha acconsentito alla spese di natura straordinaria».