Condominio

Il condominio parziale risulta di fatto quando un intervento riguarda solo alcuni proprietari

Le spese dunque vanno ripartite non tra tutti i condomini ma solo tra i beneficiari dell’intervento

di Selene Pascasi

C'è condominio parziale ogni volta che un bene, per caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato al servizio o al godimento in modo esclusivo soltanto di una parte del condominio. In tal caso, venuto meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini, sorgerà per legge – con conseguenze sulla ripartizione delle spese – senza bisogno di fatti o atti costitutivo. Lo ricorda il Tribunale di Teramo con sentenza numero 489 del 18 giugno 2020.

La vicenda
Sono alcuni proprietari a contestare la nullità o annullabilità di una delibera con tutte le collegate decisioni in punto di spese sui lavori di riparazione di un lastrico. Tentativo inutile: domanda respinta. La deliberazione, spiega il giudice, era pienamente legittima. Era stato accertato, scrive, che il condominio convenuto era un complesso costituito da un fabbricato di tipo verticale composto da 15 unità e da un corpo di fabbrica orizzontale composto da 3 villette a schiera di proprietà degli attori il cui lastrico solare era stato interessato da infiltrazioni. Ebbene, i due edifici, precisa, avevano in comune un'ampia area esterna per l'accesso agli stabili ed ai parcheggi.

Il condominio parziale
Era sorto, pertanto, un condominio parziale trattandosi di figura che si configura tutte le volte «in cui un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali destinato a servizio o al godimento in modo esclusivo, come nel caso di specie, di una parte soltanto del condominio, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini». In sintesi, come in qualunque condominio, anche quello parziale non è subordinato ad un fatto o un atto costitutivo in sé ma sorge in base alla sola condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante per poi coesistere nell'edificio con la più vasta e strutturata organizzazione del condominio.

La ripartizione delle spese
Quanto, allora, alla ripartizione delle spese nel caso di interventi di manutenzione, tutti i condòmini sono tenuti a parteciparvi in rapporto alle tabelle millesimali, in percentuale e in proporzione ai millesimi di proprietà. E, sostanzialmente, le parti condominiali non comuni a tutti ma ad un gruppo limitato comporteranno quote ripartite solo tra chi ne tragga concreta utilità.

Pertanto, nelle delibere assembleari che riguardino interventi o modifiche di beni destinati esclusivamente ad una parte dell'edificio saranno chiamati a votare e decidere solo i proprietari interessati tanto che – se l'ordine del giorno tratti argomenti concernenti la comunione di determinati beni o servizi limitati soltanto ad alcuni partecipanti – i quorum costitutivo e deliberativo saranno calcolat i guardando unicamente alle unità immobiliari ed ai condòmini direttamente interessati (Cassazione 4127/2016). Esattamente quello che era accaduto nella vicenda. Era corretta, quindi, la delibera di ripartizione delle spese per la sistemazione del lastrico fra i soli interessati cioè i proprietari delle tre villette a schiera su cui insisteva detta copertura. Inevitabile, perciò, rigettarne l'impugnazione.

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