I beni comuni sono individuabili anche in edifici orizzontali, non solo verticali

Per la condominialità, il riferimento è l'elenco semplificativo e non tassativo dell'articolo 1117 del Codice civile e la si può ravvisare sia per costruzioni che si sviluppano in verticale che per corpi di fabbrica adiacenti in linea orizzontale purché le diverse porzioni abbiano strutture portanti e impianti essenziali comuni e non risulti il contrario dal titolo. Ecco che, se nell'edificio si individuino parti comuni (tetto, muri maestri, scale, cortile) destinate al servizio o al godimento solo di una parte dello stabile, scatterà per legge il condominio parziale con autonomo diritto di proprietà. Lo precisa il Tribunale di Salerno con sentenza numero 1217 del 29 maggio 2020.

La vicenda
Ad aprile la causa, opponendosi all'ingiunzione di pagamento di circa 7 mila euro di oneri condominiali, è una Srl. A suo avviso, il provvedimento era illegittimo per parziale duplicazione dei crediti già azionati dinanzi al giudice di pace e il decreto ingiuntivo era nullo per carenza di legittimazione attiva del condominio che, pur costituito in unico fabbricato, aveva una gestione separata e due distinti amministratori. Ad attivarsi, quindi, non poteva essere il condomino parziale. Pacifico l'ammontare del residuo credito, il giudice accoglie l'opposizione solo parzialmente.

La condominialità per le parti comuni di un edificio, ricorda, trae origine dalla regola sancita dall'articolo 1117 del Codice civile secondo l'elenco semplificativo e non tassativo indicato «ed è ravvisabile sia in ipotesi di costruzioni che si sviluppano in senso verticale, che riguardo a corpi di fabbrica adiacenti in linea orizzontale, sempre che le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res (cose) che sono riportate nell'elenco anzidetto, sempre che non risulti a contrario dal titolo».

Quando si configura il condominio parziale
In sintesi, quando si individuano parti comuni (tetto, muri maestri, scale, ascensore, cortile) tese al servizio o al godimento solo di una parte del fabbricato si configura per legge il condominio parziale. Fattispecie che, per Cassazione 23851/10, ricorre tutte le volte in cui «un bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene».

Esso, in pratica, non si costituisce per fatti o atti costitutivi ma per via di una condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante. Può originare, quindi, da clausole del regolamento che attribuiscano solo ad un gruppo di condòmini la proprietà di un bene o di un impianto o ne accertino la titolarità esclusiva in base alla destinazione oggettiva dando conto delle conseguenze gestionali di condominio parziale. Del resto, nessuna modifica al regime delle cose comuni può derivare da una delibera di istituzione di uno o più condomini parziali in quanto la maggioranza assembleare non potrebbe validamente modificare le relazioni di comproprietà tra i singoli e le parti comuni né incidere sulla legittimazione dei partecipanti a deciderne la gestione.

La ripartizione delle spese
E il riferimento normativo è l'articolo 1123 del Codice civile dove, posto il principio secondo cui l'obbligazione di contribuire alle spese di conservazione e godimento delle parti comuni si spartisce in proporzione alle quote di ciascuno, l'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento grava soltanto su coloro che ne traggano utilità. Criterio che determina l'impossibilità di configurare una legittimazione e capacità processuale autonoma o sostitutiva del condominio parziale rispetto all'intero edificio o facoltà di agire mediante un proprio distinto rappresentante (Cassazione 12641/2016).

Ebbene, nella vicenda, premesso che il credito vantato trovava titolo nel piano di riparto operato secondo tabelle in uso all'intero condominio, non poteva rinvenirsi alcun difetto di legittimazione attiva del richiedente non essendo mai esistito un unico amministratore per l'intero stabile che – pur diviso in due distinte amministrazioni condominiali, ognuna con cose comuni suscettibili di uso separato – era rimasto un unico condominio. L'azione, pertanto, era stata avviata in ragione di un rapporto plurisoggettivo teso a conseguire l'adempimento di una prestazione comune a più soggetti ed un ritorno economico per l'intera compagine condominiale. Di qui l'accoglimento, solamente parziale e per il dovuto, dell'opposizione.