Si presume sempre condominiale il lastrico solare, a meno di prova concreta di proprietà esclusiva

Il lastrico solare è parte comune a meno che non risulti il contrario da un titolo, inteso come atto che abbia dato vita al condominio, dal regolamento contrattuale, dai singoli atti di acquisto delle unità, da usucapione o testamento. Salvo tali ipotesi, si presume comune senza che se ne dimostri la comproprietà con il rigore richiesto per la rivendica, bastando l'attitudine funzionale del bene al servizio o godimento collettivo. Chi, invece, ne affermi la proprietà esclusiva dovrà provare il titolo di acquisto da cui si desumano elementi tali da escludere inequivocabilmente la comunione. In sintesi, se la comunione si presume perché legata alla legge, l'esclusività va provata con inflessibilità. Lo afferma il Tribunale di Nocera Inferiore con sentenza numero 622 del 30 giugno 2020.

I fatti
Ad aprire il caso, sono l'usufruttuario e il proprietario di un immobile al piano rialzato e di un box al seminterrato. La richiesta è di ottenere, dichiarata la natura condominiale di una parte esterna al sottotetto, la condanna dei proprietari di tre unità (tra cui un sottotetto) a restituire all'uso comune il solaio destinato a lastrico. Chiedono, poi, un risarcimento vista la realizzazione di opere edilizie che avevano trasformato il sottotetto in bene residenziale esclusivo ledendo il diritto dei condòmini. I convenuti si difendono rivendicando la proprietà esclusiva della superficie e la legittimità dei lavori realizzati nel rispetto delle norme urbanistiche e del Codice civile e, comunque, senza violare i diritti altrui ma il Tribunale – salvo che per il ristoro – accoglie la domanda.

La differenza tra lastrico e terrazza
Quella superfice, spiega, è lastrico solare e non terrazza perché la concessione edilizia rilasciata per la realizzazione dello stabile prevedeva espressamente che i parapetti del sottotetto dovessero essere modificati in cornicioni. E mentre il lastrico solare funge da copertura dell'edificio, di cui è parte integrante sia materialmente che giuridicamente, la terrazza a livello è superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri di cui è parte integrante strutturalmente e funzionalmente. Per come è realizzata, quindi, è tesa non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti quanto a dare affaccio e comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno.

Ebbene, se il sottotetto costituiva inizialmente un semplice volume – per poi esser trasformato in parte abitabile – l'annesso spazio scoperto non poteva dirsi ad esso pertinenziale. D'altronde, l'articolo 1117 del Codice civile individua espressamente tra le parti comuni anche il lastrico solare «a meno che non risulti il contrario da un titolo, intendendosi per tale gli atti che hanno dato vita al condominio, ovvero il regolamento contrattuale o gli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché l'usucapione o il testamento. Pertanto sussiste una presunzione di proprietà comune del lastrico solare, che può essere superata solo dalla prova della rivendicata proprietà esclusiva contenuta in un titolo».

I riferimenti di legittimità
Inoltre, rileva Cassazione 11195/2010, per presumere la natura condominiale del bene non occorre che il condominio provi «con il rigore richiesto per la rivendicazione, la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente che esso abbia l'attitudine funzionale, come nel caso di specie, al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato strumentalmente, materialmente o funzionalmente al servizio con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Invece il condomino che ne affermi la proprietà esclusiva deve dare la prova della sussistenza di un titolo di acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene; mentre la comunione si presume, discendendo direttamente dalla legge, l'esclusività della proprietà va, al contrario, rigorosamente provata da parte di chi la invoca».

Ebbene, nella vicenda, gli attori avevano certamente assolto l'onere probatorio dimostrando che il lastrico solare fosse di copertura dell'intero edificio (circostanza comunque non contestata). Di contro, i convenuti non avevano provato di essere proprietari esclusivi del bene controverso. Ed è noto che, per negare la condominialità del sottotetto di un edificio destinato a uso comune, bisogna guardare all'atto costitutivo del condominio, quindi al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto «indagando se da esso emerga, o meno, l'inequivocabile volontà delle parti di riservare al costruttore venditore la proprietà di quel bene potenzialmente destinato all'uso comune» (Cassazione 3310/2019).

La mancanza di prove
Nella fattispecie, però, tale volontà non era desumibile dall'atto di acquisto e non poteva trarsi né dal mancato inserimento nell'atto di acquisto del lastrico solare tra le parti comuni né dalla circostanza, fissata in compravendita, che le porzioni scoperte fossero pertinenziali alle singole unità. La presunzione di comproprietà, infatti, può essere superata soltanto da una chiara ed ineccepibile volontà – espressa nell'atto di acquisto – di trasferire con la proprietà del sottotetto anche quella dello spazio esterno, a nulla rilevando che sia raggiungibile da un'unità o serva ad uso esclusivo vista la funzione primaria di protezione dell'edificio (Cassazione 22339/2019). Così il Tribunale di Nocera Inferiore dichiara condominiale la superficie esterna al sottotetto giacché lastrico solare e, bocciata la pretesa risarcitoria, compensa le spese processuali.