La clausola arbitrale nel regolamento condominiale e l’impugnazione del comodatario

La clausola arbitrale inserita nel regolamento del condominio può comprendere sia le liti riguardanti le impugnazioni delle delibere assembleari di cui all'articolo 1137 Codice civile sia l'interpretazione dei contratti stipulati dal condominio stesso. L'assunto trova conferma nella ordinanza numero 28508 pubblicata in data 15 dicembre 2020 dalla Cassazione.

La vicenda
Il caso, in estrema sintesi, riguardava l'impugnazione di una delibera assembleare con cui l'adunanza dei condòmini aveva deciso di rimuovere una insegna pubblicitaria installata sulla facciata dell'edificio, in apparente violazione a quanto stabilito in una precedente scrittura transattiva, intervenuta tra il condominio e i condòmini interessati.L'azione veniva esercitata sia da parte dall'occupante l'immobile concesso in comodato (commerciante) che dal proprietario del medesimo, senza però prestare attenzione alla presenza della clausola compromissoria inserita nel regolamento condominiale, la quale così recitava: «per tutte le controversie che dovessero insorgere tanto nell'adempimento del presente regolamento quanto nell'uso della comproprietà, qualora non potessero essere sistemate dall'amministratore, oppure si originassero tra amministratore e proprietario, oppure si originassero tra amministratore e proprietario», dovendosi nominare un «arbitro amichevole difensore», ovvero un collegio di arbitri, che «giudicheranno inappellabilmente secondo equità, prosciolti da formalità di giudicato».

La decisione
La Cassazione, in punto, ha ricordato che l'articolo 1137, comma 2, Codice civile, nel riconoscere ad ogni condominio assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all'autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell'assemblea del condominio, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario.In altri termini, la norma in considerazione non esclude la compromettibilità in arbitri di tali controversie, le quali, d'altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli articoli 806 e 808 Codice procedura civile (Cassazione 4218/1983; conformi 3406/1984; Cassazione 73 /1986).

Il ricorso all'arbitrato non verrebbe meno anche graduando diversamente il vizio di cui potrebbe essere affetta la delibera impugnata; così, ad esempio, anche laddove si discutesse di “nullità”, a fronte del caso trattato, la sostanza non cambierebbe. Infatti, l'addotta nullità della delibera impugnata - perché asseritamente in contrasto con il contenuto dispositivo di un precedente accordo transattivo costitutivo di un assetto convenzionale dei diritti dei contendenti sui beni comuni per cui è causa - non investirebbe diritti o situazioni sottratte alla disponibilità delle parti, rientrando nella competenza arbitrale la stessa cognizione delle ragioni di invalidità di tale delibera.

Gli aspetti processuali della pronuncia
Nello specifico, il giudice di legittimità ha avuto cura di precisare che, vertendosi in tema di interpretazione di una clausola arbitrale, l'accertamento della volontà degli stipulanti in relazione al contenuto del negozio si traduce in un'indagine di fatto affidata in via esclusiva al giudice di merito. Ne consegue che detto accertamento è censurabile in sede di legittimità solo nel caso in cui la motivazione sia così inadeguata da non consentire la ricostruzione dell'iter logico seguito da quel giudice per giungere ad attribuire all'atto negoziale un determinato contenuto oppure nel caso di violazione di norme ermeneutiche (Cassazione 4919 /2012).

Da ultimo, merita menzione l'affermata legittimazione all'impugnazione della delibera anche da parte del comodatario di un immobile. Invero, «colui che, come il comodatario, terzo rispetto ai rapporti reali che legano i proprietari delle singole unità immobiliari, intenda prospettare la titolarità di una situazione giuridica qualificata da una correlazione agli effetti della deliberazione adottata dall'assemblea, ferma la preclusione all'impugnativa ex articolo 1137 Codice civile, può altrimenti accordarsi eventualmente l'interesse a proporre un'azione di mero accertamento della eventuale nullità della delibera o ad agire in sede risarcitoria».