Il Condominio

La videoconferenza condominiale in epoca di pandemia

di Giulio Benedetti

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La pandemia in corso ha notevolmente rallentato la tenuta dell'assemblea condominiale. Eppure, il condominio non può vivere senza l'assemblea, in quanto le relative deliberazioni sono spesso urgenti . Basti pensare alle decisioni inerenti allo stanziamento di spese per gli interventi urgenti ed indifferibili, in caso di crolli imminenti dell'edificio condominiale, per approvare le transazioni con le compagnie di assicurazione, per l'autorizzazione alla presentazione, entro il termine di 90 giorni, della querela per il reato di appropriazione indebita, alla autorizzazione a compiere i lavori necessari per evitare le conseguenze ulteriori del reato , per consentire all'amministratore, nei cui confronti sia stato emesso un decreto penale di condanna, di accedere all'istituto dell'oblazione (articolo 162 bis Codice penale) , all'autorizzazione all'amministratore a partecipare alla mediazione. Di tuto questo si è parlato al convegno in webinar organizzato da Anaci Brescia del 9 dicembre scorso .

Il superbonus
Inoltre, le delibere assembleari sono necessarie per l'approvazione del rendiconto e dei lavori necessari per il super bonus del 110%. Tale misura riveste particolare importanza per il risparmio energetico nazionale e per accedere alle risorse del Recovery plan europeo. Tuttavia, in questa epoca pandemica vi sono notevoli difficoltà a svolgere le assemblee condominiali in presenza o di tipo misto (presenza dei condomini e videoconferenza) .

Il Dpcm del 3 novembre 2020 prevede (articolo 1) che i soggetti con infezione respiratoria caratterizzata da temperatura maggiore di 37,5 gradi centigradi devono rimanere nel proprio domicilio e di contattare il proprio medico curante. Inoltre, sono sospesi i convegni, i congressi e gli altri eventi ad eccezione di quelli che si svolgono con modalità a distanza. Per le regioni a maggiore contagiosità (articolo 2), rosse o arancioni, determinate dal ministero della Salute, sono previste notevoli limitazioni agli spostamenti, anche all'interno dello stesso comune, che sono consentiti solo per comprovate esigenze lavorative, per situazioni di necessità, per motivi di salute, situazioni da attestare con il modulo di autocertificazione.

Sanzioni se si contravviene alle disposizioni
Parimenti (per le regioni rosse o arancioni) è vietato lo spostamento al di fuori del comune di residenza, che in ogni caso deve avvenire per le sopra citate ragioni, documentabili con l'autocertificazione. Quindi lo stato di emergenza epidemiologica ostacola gravemente la celebrazione delle assemblee in presenza dei condòmini e dell'amministratore, poiché in caso opposto, per tali soggetti, sono, in astratto, configurabili sanzioni penali e amministrative.

L'articolo 4 della legge 35/2020 richiama l'articolo 260 del Rd 1265/1934, la cui sanzione è aumentata con la punizione da tre mesi di arresto e con l'ammenda da euro 500 a euro 5.000, in tale caso il reato permane e non è sostituito dalla sanzione amministrativa. La sanzione amministrativa per chi esce senza giustificato motivo dalla propria abitazione è il pagamento di una somma da euro 400, la sanzione è aumentata di un terzo se è commessa con l'uso di un veicolo. L'esercizio di un'attività non autorizzata comporta anche la sanzione accessoria della chiusura da 5 a 30 giorni. L'articolo 260 del Rd 1256/1934 sanziona penalmente chiunque non osservi un ordine legalmente dato per impedire l'invasione o la diffusione di una malattia infettiva.

La giurisprudenza della Cassazione afferma che il reato ricorre quando l'ordine della pubblica autorità ha un contenuto intrinseco di natura sanitaria. La sanzione penale dell'articolo 260 del Rd 1265/1934 si applica alle persone, sottoposte alla misura della quarantena perché risultate positive al virus, che violino il divieto di allontanarsi dalla propria abitazione o dimora: il reato è una contravvenzione per la quale il reo risponde sia a titolo di colpa che di dolo. Qualora tale condotta, nei casi più gravi, configuri un delitto colposo per la salute pubblica, ovvero il reato di epidemia colposa, si applicano le pene severe previste dall'articolo 452 Codice penale, che consentono l'arresto, il fermo e l'irrogazione delle misure cautelari personali. Nel caso in cui la persona contagiata deceda nei confronti del reo è configurabile anche il reato di omicidio colposo (articolo 589 Codice penale).

Il ruolo dell’amministratore
A fronte di tale previsione normativa l'amministratore, quando venga a conoscenza di casi di contagio da coronavirus nel condominio deve informare l'autorità sanitaria e deve fare eseguire l'attività di sanificazione delle parti comuni: tale intervento può essergli ingiunto, con un'ordinanza contingibile e urgente, dal Sindaco al quale l'amministratore deve rendere conto degli interventi eseguiti. In tali casi nei confronti dell'amministratore di condominio, soggetto garante della sicurezza dei condòmini, si applica l'articolo 40, secondo comma, Codice penale per cui non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo.

L' articolo 5 bis della legge 27 novembre 2020 numero 153 ha modificato l'articolo 66 delle Disposizioni attuative Codice civile e permette lo svolgimento dell'assemblea in videoconferenza , previo il consenso della maggioranza dei condomini. La versione attuale supera la precedente versione della norma che consentiva la videoconferenza solo su delibera unanime dei condòmini , o quando il regolamento lo consentiva. È chiaro che la videoconferenza condominiale investe nuovi problemi in tema di tutela della privacy, di comunicazione ai condòmini meno dotati dal punto di vista informatico, di comunicazione, di preparazione, e di tenuta dell'assemblea.

Inoltre, la nuova disciplina introduce delicate questioni in tema di nullità e di annullabilità dell'assemblea su cui si esprimerà la giurisprudenza. Tuttavia, nulla è immutabile ed impossibile e la videoconferenza condominiale apre nuovi orizzonti per qualificare l'attività professionale degli amministratori , come già avvenuto in passato quando sono stati definiti sostituti di imposta. Anche in tale occasione alcuni commentatori affermavano che detta attività fosse del tutto preclus a agli amministratori di condominio che , in realtà, l'hanno svolta in modo egregio. In definitiva non si devono temere le novità.


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