Vendita a corpo o a misura? Il giudice di merito può interpretare il contratto

Secondo la Cassazione in caso di incertezza tra un contratto di compravendita a corpo o a misura, spetta al giudice di merito interpretare il contenuto degli accordi tra le parti e tale valutazione è incontrovertibile in sede di giudizio di legittimità (a meno che non sia neanche astrattamente ipotizzabile o comunque sia frutto di errore). Questo il principio espresso dalla Suprema corte con la sentenza numero 26710 del 26 novembre 2020.

La vicenda ed i giudizi di merito
La premessa in fatto vedeva opposte due parti, compratore e venditore, in un contratto di compravendita immobiliare.Il contratto prevedeva la vendita di un immobile e del giardino circostante.Secondo la parte venditrice, però, non tutto il giardino circostante era stato alienato, avendo la parte alienante trattenuto una porzione di terreno pari a 80 metri quadrati.A tal fine il venditore agiva in giudizio per ottenere la liberazione del terreno.Secondo la parte convenuta, invece, tutto il giardino era stato venduto e quindi era validamente occupato.

Il Tribunale, all'esito del processo di primo grado, aveva accolto la domanda della parte attrice, ritenendo che la porzione di terreno occupata dalla parte convenuta non rientrasse nel contratto di compravendita.La decisione veniva appellata dalla parte acquirente, che vedeva accolte le proprie ragioni.Secondo la Corte d'appello, infatti, il primo giudice aveva errato nel non considerare come il contratto fosse da considerare come una vendita a misura, e non a corpo.

I tipi di vendita
La differenza tra le due tipologie di contratto sta nella valutazione del bene da vendere: laddove nel contratto a misura la determinazione dell'oggetto avviene tramite la sua misurazione, il contratto di vendita è caratterizzato dalla determinazione e delineazione del bene in modo che esso venga identificato a prescindere dall'effettiva misurazione dei suoi confini (sul punto si veda Cassazione numero 8793 del 2000 o Cassazione numero 3503 del 1997).Si leggeva nel contratto, infatti, che la porzione di terreno venduta era pari a 640 metri quadrati e, ove la parte venditrice avesse trattenuto la particella di terreno, il fondo effettivamente ceduto all'acquirente avrebbe avuto una dimensione pari a soli 565 metri quadrati.

Era quindi possibile, secondo la Corte d'appello, ricostruire la volontà dei venditori di cedere tutto il terreno, senza trattenere alcuna particella. Alla luce di tale sentenza, i venditori agivano in sede di Cassazione, sostenendo l'errore della Corte d'appello nella misura in cui avrebbe qualificato il contratto come a misura e non a corpo, nonostante la questione non fosse stata oggetto di dibattimento nel primo grado di giudizio.

La pronuncia della Suprema corte
Secondo la Cassazione, tuttavia, il ricorso doveva essere rigettato.Con la sentenza in commento, infatti, gli ermellini precisavano come la valutazione sulla natura a corpo o a misura del contratto spettasse unicamente al giudice di merito, con una valutazione insindacabile in sede di legittimità.Se vi sono dissidi nell'identificazione dei confini del bene immobile venduto, infatti, solo il giudice di merito può valutare la consistenza dello stesso e individuarne sia i confini che la superficie.

Nel caso in questione, come sopra sintetizzato, i giudici di appello avevano valutato che il contratto fosse a misura e non a corpo proprio perché al fine di risolvere la controversia era stato necessario fare riferimento alla superficie del bene venduto.La valutazione del giudice di merito è quindi insindacabile in sede di legittimità a meno che questa non avvenga con criteri illogici rispetto ai presupposti di fatto proposti nel giudizio o non sia frutto di un errore che la renda del tutto irragionevole.Alla luce di questi ragionamenti di diritto la seconda sezione della Cassazione rigettava il ricorso e confermava, quindi, la decisione della Corte d'appello.