Condominio

Il condominio risponde dei danni delle cose in custodia anche se derivanti da vizi edificatori

Questi ultimi infatti non costituiscono caso fortunito, unica causa di esclusione della pena

di Selene Pascasi

Il condominio, custode dei beni e servizi comuni, deve adottare tutte le misure necessarie affinché non rechino pregiudizio a nessuno. Risponderà, quindi, anche dei danni causati a parti esclusive ed imputabili a vizi edificatori dello stabile, non potendosi equiparare i difetti originari del palazzo al caso fortuito che costituisce l'unica ipotesi di esonero da responsabilità. A fondarla, l'obbligo di vigilare sul bene custodito e l'effettivo potere fisico su di esso. Lo scrive il Tribunale di Crotone con sentenza numero 602 dell'8 luglio 2020.

I fatti
È il proprietario di un appartamento a citare il condominio per sentirlo condannare al risarcimento dei gravi danni subiti per via di plurimi fenomeni infiltrativi. Danni riconducibili, spiega al giudice, al manto di copertura dello stabile condominiale. Domanda accolta. La pretesa risarcitoria, premette il Tribunale, è inquadrabile nell'ambito applicativo di cui all'articolo 2051 del Codice civile sulla responsabilità del custode. E il condominio di un edificio è custode dei beni e dei servizi comuni. Di conseguenza, è tenuto a mettere in campo tutte le misure necessarie affinché dette cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno così che, ove non lo faccia, risponderà dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini.

Il danno derivante da vizi
E ciò, aveva già chiarito la Cassazione con pronuncia 15291/2011, anche qualora i danni reclamati siano imputabili a dei vizi edificatori dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-vendito re (articolo 1669 del Codice civile) non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, unica ragione che libera il custode da responsabilità.

In altri termini, prosegue il Tribunale di Crotone, la vicenda in questione non riguardava un rapporto contrattuale – cioè l'eventuale coinvolgimento del costruttore – ma la relazione materiale di custodia dei beni e dei servizi comuni da cui discende l'obbligo di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad altri, a prescindere dalla titolarità della porzione danneggiata o dall'imputabilità dell'origine del vizio al venditore (Cassazione 5326/2005).

La prova dei danni e della responsabilità del custode
Peraltro, in tema di condominio, l'obbligo di vigilare e mantenere un bene comune in stato da non recare danni ad altri condòmini o a terzi estranei – proprio perché sussiste senza che rilevi l'ubicazione della cosa comune rispetto alle proprietà esclusive – scatta con la semplice relazione tra la cosa e l'evento dannoso. Necessaria, ovviamente, anche l'esistenza dell'effettivo potere fisico su di essa da parte del custode.

Ebbene, nella vicenda concreta, la prova dei danni e la responsabilità del condominio avevano trovato conferma, in primo luogo, nella documentazione fotografica prodotta attestante la disgregazione strutturale dell'immobile ed i fenomeni infiltrativi subiti all'abitazione danneggiata. Ma la situazione era stata suffragata anche dagli accertamenti peritali resi all'esito della consulenza tecnica che aveva riferito di «vistose macchie di umidità ... che interessavano gran parte della casa e particolarmente soffitti e pareti dei vani adibiti a salone, cucina, stanza da letto e bagno padronale».

Lo stato della dipintura, poi, presentava in più punti uno sfogliamento che aveva messo a nudo l'intonaco civile nel suo strato superficiale. Se queste erano le condizioni, la causa delle infiltrazioni veniva invece ravvisata in vizi e difetti dello stabile condominiale. In particolare, nel precario stato di conservazione e manutenzione della copertura del fabbricato apparso disomogeneo ed a tratti deteriorato. Era incontrovertibile, quindi, la responsabilità del condominio-custod e cui andavano ascritti anche i danni derivanti da vizi costruttivi.

Mancanza del caso fortuito
Del resto, non era stata fornita prova liberatoria della ricorrenza di un eventuale caso fortuito e, dunque, di un elemento esterno imprevedibile ed inevitabile che avrebbe tenuto indenne il condominio da responsabilità. Ecco che, assente prova contraria di un fatto estraneo alla sfera di custodia del condominio e di assoluta eccezionalità, non se ne poteva non sancire la responsabilità. Di qui, la condanna dell'ente di gestione a sostenere tutti i costi per l'integrale riparazione del danno. Somma conteggiata in base a criteri obiettivi e su un analitico computo metrico estimativo dei singoli lavori da effettuare. Va da sé, in uno con il ristoro, la rifusione delle spese di lite incluse quelle di Ctu.

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