Le spese dei ponteggi per rifacimento balconi si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà

Le spese di manutenzione di tetto o facciata – strutture essenziali del fabbricato volte a servire in maniera uguale ed indifferenziata le varie unità – non vanno ripartite in proporzione all'uso del bene comune o all'utilità che se ne tragga, ma secondo la tabella delle proprietà individuali. Criterio valido anche per gli esborsi occorrenti per il ponteggio necessario al rifacimento dei balconi.

Lo precisa la Corte di appello di Bari con sentenza n. 706 del 15 maggio 2020 (relatore Manzionna). Accendono la lite, i proprietari dei locali terranei o seminterrati di una palazzina. Il motivo? A loro avviso la delibera con cui si approvava la divisione dei costi per la manutenzione straordinaria della palazzina era illegittima.

Gli eborsi per il montaggio e smontaggio delle impalcature, contestano, erano stati spartiti secondo i valori delle proprietà e non secondo l'uso e l'utilità. Domanda bocciata dal Tribunale di Trani che ritiene le spese correttamente divise trattandosi di costi funzionali alla conservazione di beni comuni a tutti i condòmini.

La controversia arriva in appello: il giudice di primo grado, insistono i ricorrenti, non aveva tenuto conto della circostanza che nei lavori di rifacimento degli intonaci era compresa anche l'intonacatura dei pannelli dei balconi dei relativi appartamenti e quelle impalcature servivano in misura maggiore agli alloggi dei piani superiori rispetto ai locali terranei e seminterrati di loro proprietà.

La proporzione non è applicabile alle facciate
Per tale motivo, concludono, andava applicato il criterio di riparto della spesa previsto dal secondo comma dell'articolo 1123 del Codice civile riferibile a qualunque parte comune dell'edificio quindi anche alle facciate condominiali da cui sporgono i balconi di proprietà esclusiva dei singoli. Tesi respinta. Era giusto, chiarisce la Corte di appello, il principio seguito dal Tribunale. Già la Corte di cassazione, infatti, aveva affermato –con pronuncia n. 24927/2019 – che una ripartizione delle spese di manutenzione proporzionata all'uso delle cose comuni o all'utilità che se ne tragga non si giustifica con riferimento a quelle parti come il tetto o la facciata «che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell'edificio».

In quella vicenda, la Suprema Corte aveva confermato la pronuncia di merito che aveva ravvisato l'obbligo di un condomino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, poiché strutturalmente destinato anche alla protezione dell'atrio comune. Ebbene, seguendo tale orientamento di pensiero, anche le spese per il ponteggio necessario per il rifacimento della facciata andranno ripartite con i medesimi criteri adottati per la divisione delle spese di rifacimento della facciata ossia secondo tabelle di proprietà individuali.

E questo, pure nell'ipotesi in cui il ponteggio sia servito anche per il rifacimento dei balconi. Semmai, posto che il ponteggio sarebbe stato comunque necessario per effettuare i lavori riguardanti la facciata condominiale, gli appellanti avrebbero dovuto dimostrare che l'esecuzione delle opere concernenti i balconi aveva comportato la necessità di prolungare nel tempo l'utilizzo del ponteggio rispetto a quello necessario per l'esecuzione delle opere comuni, con aggravio delle relative spese. Ma una tale prova non era stata fornita. Tra le altre irregolarità, pertanto, la delibera impugnata era certamente invalida sotto il profilo rilevato dal Tribunale di Trani.