Condominio

Il supercondominio non si configura senza atti in cui sia manifestata la volontà di costituirlo

Non può essere provato invocando l'esistenza del regolamento condominiale o i millesimi

di Roberto Rizzo

Inefficace il contratto d'appalto stipulato dall'amministratore per il rifacimento dei tetti di sette palazzine autonome che non risultavano espressamente oggetto di proprietà comune tra tutti i comproprietari dei singoli fabbricati ricompresi all'interno dello stesso condominio.

Il fatto
Con atto di citazione ritualmente notificato, una ditta appaltatrice conveniva in giudizio un condominio, innanzi al Tribunale di Taranto, al fine di sentire dichiarare la risoluzione del contratto d'appalto stipulato con il convenuto ed avente ad oggetto il rifacimento del tetto delle sette autonome palazzine ricomprese nel condominio in oggetto.Rimasto contumace il condominio appaltante, intervenivano volontariamente alcuni condòmini, eccependo l'invalidità della delibera con la quale i lavori erano stati appaltati, già autonomamente impugnata innanzi il medesimo Tribunale, in altro e separato giudizio, e sospesa dal giudice competente.

La decisione
Il Tribunale di Taranto, con la sentenza numero 1827 pubblicata il 22 ottobre 2020, ha rigettato la domanda proposta dall'attrice, ponendo a carico della stessa la refusione delle spese di lite sostenute dai condòmini intervenuti.Il giudicante, con una completa ed argomentata ricostruzione giuridica, ha ritenuto inefficace il contratto d'appalto stipulato dall'amministratore per il rifacimento del tetto delle sette palazzine, sul presupposto della carenza di legittimazione da parte dello stesso. Le palazzine in questione, infatti, sono strutturalmente autonome e, per l'effetto, il costo del rifacimento dei tetti dei singoli fabbricati, non essendo riconducibile alla disciplina del cosiddetto supercondominio, andava sostenuto dai singoli condomini di ogni palazzina, in quanto proprietari e fruitori di ogni singolo tetto.

La presunzione di comproprietà
Nota il Tribunale, invero con grande precisione, che rispetto ai tetti in questione -strutturalmente destinati a fornire copertura ad edifici del tutto autonomi tra di loro- non può trovare applicazione la presunzione di comproprietà tra tutti i partecipanti al condominio per le ragioni di seguito esposte.

Il supercondominio può nascere solo attraverso l'utilizzo di due distinti strumenti:
1)i singoli atti di vendita;
2) un atto costitutivo di comunione, successivo ai singoli atti di acquist o, con il quale coloro che sono già proprietari intendano estendere il loro diritto di (com)proprietà ad altri ed ulteriori beni.

Nel caso in oggetto, nei singoli atti di vendita, tra le parti comuni ai componenti l'intero condominio, non risultano espressamente indicati i tetti delle palazzine; né, tantomeno, sono stati documentalmente prodotti atti costitutivi di comunione rispetto ai tetti questione.Né vale, come fa l'attrice, a riprova della comproprietà tra tutti i condomini dei beni oggetto dell'appalto, invocare l'esistenza del regolamento condominiale, il quale può solo dettare le regole circa l'uso delle cose comuni; le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative ai criteri generali da seguire nella ripartizione delle spese e per l'attività di amministrazione dello stabile.

A tale riguardo, si ricorda il dato letterale del quarto comma dell'articolo 1138 Codice civile, il quale prevede che: «le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (…)». Allo stesso modo risulta inefficace il richiamo alle tabelle millesimali, pure operato dall'appaltatrice, atteso che queste –lungi dal trasferire e/o costituire diritti di comproprietà sui singoli beni comuni- esprimono solo il valore della proprietà di ciascuno rispetto al tutto.

Il principio di diritto
Alla luce delle considerazioni che precedono, resta confermato che le spese per il rifacimento dei tetti dovevano essere sostenute solo da coloro i quali sono titolari di diritti reali di proprietà all'interno delle singole autonome palazzine interessate dai lavori.Per tali motivi, risulta inefficace il contratto d'appalto stipulato dall'amministratore rispetto a quei condòmini proprietari di appartamenti ubicati in edifici il cui tetto non presentava necessità di interventi di manutenzione straordinaria. Altresì, afferma il Tribunale, ai sensi dell'articolo 1398 Codice civile, che l'amministratore che ha agito senza poteri, resta responsabile in proprio del danno cagionato ai terzi di buona fede.

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