Beni comuni: le spese possono essere ripartite in base al diverso uso che i condomini ne fanno

Le spese necessarie per conservare e godere le parti comuni sono sostenute dai condòmini secondo il valore delle rispettive proprietà ma se sono destinate a servirli in misura diversa saranno ripartite in proporzione all'uso che ognuno può farne e restano a carico del gruppo di condòmini che ne tragga utilità. Lo precisa il Tribunale di Cosenza con sentenza 718 del 6 aprile 2020.

La vicenda
Promuove la causa un condominio citando la proprietaria di un locale seminterrato per chiederle circa 11 mila euro di oneri condominiali. Erano stati eseguiti, espone l'ente, lavori edilizi per l'eliminazione di copiose infiltrazioni d'acqua verificatesi all'interno del suo immobile. Perdite, puntualizza, provocate dal deteriorarsi del manto di copertura del marciapiede condominiale servente da copertura e lastrico del seminterrato. Di qui, la divisione delle spese addebitate per 1/3 ai proprietari sottostanti il lastrico solare e per 2/3 ai condòmini cui il lastrico era asservito.

La donna, però, contesta la pretesa: il lastrico solare o marciapiede limitrofo alla via pubblica non era a suo esclusivo uso poiché di utilizzo in parte pubblico ed in parte condominiale. Secondo la signora, quindi, non era applicabile l'articolo 1126 del Codice civile ma l'articolo 1123 con conseguente ripartizione della spesa per millesimi, nonostante al seminterrato adibito a garage non fossero stati mai attribuiti i millesimi.

La Ctu
Espletata una consulenza tecnica d'ufficio per accertare se il lastrico solare fosse davvero un marciapiede ad uso pubblico, il Tribunale accoglie parzialmente la domanda del condominio. Il manufatto, che la proprietaria chiamava lastrico solare, era in realtà una struttura portante e sovrastante il manto di copertura consistente a sua volta nella pavimentazione e nel sottostante strato di materiale impermeabilizzante. Esso, poi, fungeva da copertura terminale relativamente alle parti perimetrali dei sottostanti locali adibiti ad autorimessa di proprietà esclusiva della donna.

In sostanza, per il professionista incaricato, il manufatto svolgeva la duplice funzione di costituire i marciapiedi posti lungo le due strade pubbliche e la corte interna con corridoio di accesso unitamente a quella di copertura parziale dei sottostanti seminterrati corrispondenti alla proiezione verticale del manufatto. Ecco che, anche per aderenza al regolamento condominiale, tutti i condòmini compresa la proprietaria del seminterrato dovevano partecipare – in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà – alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edific i o comprese quelle controverse per il cosiddetto lastrico solare.

Marciapiedi e corte interna parti comuni
I marciapiedi, infatti, erano di uso promiscuo perché usati sia da condòmini che da persone estranee al condominio mentre per la proprietaria del piano seminterrato svolgevano anche funzione di copertura di una parte dei locali adibiti ad autorimessa di sua proprietà. In sintesi, marciapiedi e corte interna ad uso condominiale erano delle parti comuni di proprietà condominiale.

Non era ipotizzabile, quindi, l'applicazione dell'articolo 1126 ma dell'articolo 1123 del Codice civile per cui le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Tuttavia, ove si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese andranno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne e restano a carico del gruppo di condòmini che ne tragga utilità. In definitiva, il condominio doveva rideterminare la quota parte di partecipazione alle spese occorse. Un accoglimento parziale che giustifica la compensazione delle spese processuali.