Condominio

Facciate condominiali, per modificarle serve il consenso di tutti

Se manca l'autorizzazione del condominio per trasformare una finestra a balcone è annullato il permesso di costruire

di Giuseppe Nuzzo

Necessario il consenso di tutti gli altri condomini affinché il singolo possa trasformare una finestra in balcone, se l'intervento altera la facciata condominiale. Questo, in sintesi, il princìpio di diritto espresso dal Tar Campania – Napoli con la sentenza numero 5253 del 16 novembre 2020. Accolto il ricorso di un condomino contro il permesso di costruire rilasciato ad un'altra condomina per i lavori di «riqualificazione del prospetto fronte strada con trasformazione di finestra in balcone».

La vicenda
Un condomino impugnava il provvedimento con cui il Comune aveva rilasciato ad un'altra condomina il permesso di costruire per i lavori di «riqualificazione del prospetto fronte strada con trasformazione di finestra in balcone». Secondo il ricorrente, il Comune non aveva acquisito il necessario consenso di tutti i condomini, quali portatori alla conservazione della struttura originaria del fabbricato. Il Tar, come detto, ha accolto il ricorso, con motivazioni che si pongono a metà strada tra la normativa urbanistica e la disciplina condominiale.

Modifiche alla facciata
Per la giurisprudenza amministrativa, occorre il consenso del condominio (cioè il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio) quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell'edificio (Consiglio di Stato, 6529/2003). Lo stesso Consiglio di Stato ha altresì specificato che tale consenso non occorre quando invece si tratti di opere realizzate sulla facciata di un corpo edilizio distinto da quello di proprietà condominiale (pronuncia 4861/2016).

Consenso unanime
Tale principio ha una portata generale. Si applica anche quando l'interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica: salva la diversa espressa valutazione del condom inio, non può l'autorità amministrativa (ovvero il giudice amministrativo, in sede di impugnazione delle sue determinazioni) considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico (Consiglio Stato, 26 giugno 2012, numero 3772; 10 marzo 2011, numero 1566).

Decoro architettonico
In ambito privatistico, la corte di Cassazione ha chiarito più volte che: «il decoro architettonico delle facciate costituisce bene comune dell'ed ificio e che pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell'assenso dell'assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati» (Cassazione 398/2004).

Permesso di costruire
A questo punto, il Tar Napoli si sofferma su un altro, decisivo, aspetto problematico: ossia se il citato assenso possa condizionare il rilascio del titolo abilitativo. Su questo punto, il Tar richiama i propri precedenti in materia.La sezione 6 del Tribunale amministrativo campano ha infatti già avuto modo di affrontare la questione ed ha chiarito che i lavori edilizi, da eseguirsi su parti indicate come comuni del fabbricato e comportanti opere non connesse all'uso normale della cosa comune, devono essere preceduti dal previo assenso dei comproprietari, situazione questa che impone al Comune di accertare l'esistenza del consenso alla realizzazione da parte di tutti i condomini e, quindi, un preciso obbligo di istruttoria (Tar Napoli, 10 marzo 2011, numero 1566).

La decisione
Secondo il Tar, dunque, non può dubitarsi del fatto che la facciata di un edificio sia una parte comune a norma dell'articolo 1117, comma 1, numero 1 del Codice civile e che, pertanto, essa non possa essere oggetto di trasformazione se non secondo le regole del Codice civile che disciplinano l'uso della cosa comune.Tale aspetto di disciplina rileva nel caso in esame, secondo i principi espressi dalla giurisprudenza sopra richiamata.Nella fattispecie, infatti, il Comune non ha accertato che la condomina fosse pienamente legittimata alla realizzazione dell'opera edilizia.

Secondo il Tar, il difetto di legittimazione risulta dal mancato accordo tra tutti i condomini, circostanza questa ben nota all’ amministrazione, anche in base alle osservazioni che il condominio, odierno ricorrente, aveva già formulato in sede di procedimento per il rilascio del titolo edilizio.Da qui la decisione di accogliere il ricorso, con conseguente annullamento del provvedimento edilizio rilasciato dal Comune.

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