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Il 110% come ecobonus nel condominio orizzontale

Sono amministratore di un parco composto da 59 villette a schiera in una località montana. In merito alla possibilità di usufruire del Bonus 110% nasce il problema che non tutti i proprietari potrebbero essere d'accordo nell'effettuare gli interventi per la riqualificazione (cappotto, infissi, caldaia, eccetera). Pertanto anche se la maggioranza approvasse il progetto totale, è possibile che un condomino favorevole debba “obbligare” un altro dissenziente ad effettuare i lavori (o parte) alla propria villetta ? Anche se a costo zero ? Dovrò rimodulare il progetto stilato per tutte le unità in base agli effettivi interventi che i condomini singoli effettueranno? E che tipo di Odg dovrei quindi presentare in assemblea per far si che la delibera non sia annullabile ?

di Rosario Dolce

La domanda

Sono amministratore di un parco composto da 59 villette a schiera in una località montana. In merito alla possibilità di usufruire del Bonus 110% nasce il problema che non tutti i proprietari potrebbero essere d'accordo nell'effettuare gli interventi per la riqualificazione (cappotto, infissi, caldaia, eccetera). Pertanto anche se la maggioranza approvasse il progetto totale, è possibile che un condomino favorevole debba “obbligare” un altro dissenziente ad effettuare i lavori (o parte) alla propria villetta ? Anche se a costo zero ? Dovrò rimodulare il progetto stilato per tutte le unità in base agli effettivi interventi che i condomini singoli effettueranno? E che tipo di Odg dovrei quindi presentare in assemblea per far si che la delibera non sia annullabile ?

A cura di Smart24 Condominio

Il caso prospettato dal lettore riguarda una fattispecie di condominio cosiddetto orizzontale.Secondo la giurisprudenza, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 cod. civ. (Cassazione, sent. 18344/2015).

Tuttavia, le villette a schiera, in tema di superbonus, sono completamente assimilate a edifici unifamiliari, a date condizioni. In effetti, le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

A chiarirlo è stata la stessa Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 328 del 09 settembre scorso, ad un interpello specifico.In forza di quanto detto, in assenza di disposizione regolamentari interne, si ritiene che nel caso di un condominio orizzontale l'assemblea dei condòmini nulla è in grado di deliberare con riguardo alle opere da realizzare negli involucri delle citate villette a schiera, in termini di superbonus, né, diversamente, potrebbe trattandosi di opere riservate alla proprietà privata (id est, al condòmino).

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