Condominio

Il contratto del professionista in condominio è regolato dalle norme del Codice del consumo

Non è in discussione il fatto che l’opera sia prestata a beneficio dei condòmini in qualità di consumatori

di Selene Pascasi

Il contratto concluso con un professionista dall'amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, è regolato dalle norme sulla tutela dei consumatori. In un caso del genere, infatti, l'amministratore agisce come mandatario con rappresentanza dei singoli condòmini considerati come consumatori in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale. Lo scrive la Corte di appello di Genova con sentenza numero 555 del 24 giugno 2020.

La vicenda
Ad aprire lo scontro è un condominio che – raggiunto da un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo emesso dal Tribunale di La Spezia a favore di una Spa che esigeva il saldo di fatture legate alla fornitura del servizio di conduzione dell'impianto di riscaldamento – formula opposizione. Andava applicata, marca, la disciplina di tutela del consumatore per cui non era competente il giudice adìto ma quello del circondario dove aveva sede il condominio. Chiede, pertanto, la revoca del provvedimento monitorio. Oltre ciò, contesta l'esistenza del rapporto contrattuale negando che la società avesse mai reso servizi al condominio, disconosce la firma del contratto ed eccepisce la prescrizione del credito. La Spa si difende. Il Codice del Consumo non era pertinente. L'ente, poi, chiedendo la rateizzazione del debito ed effettuando alcuni pagamenti aveva di fatto riconosciuto il credito e bloccato la prescrizione.

Le decisioni di primo e secondo grado
Il primo giudice accoglie l'eccezione d'incompetenza territoriale e revoca il decreto ma – trattandosi di lite «su questione controversa, su cui si registrano differenti posizioni in giurisprudenza e dottrina» – compensa i costi del processo. Decisione sulle spese errata, marca il condominio proponendo appello, visto che controparte si era rivolta ad un giudice territorialmente incompetente. Per consolidato orientamento, rileva, il condominio, ente di gestione che agisce al di fuori di un'attività imprenditoriale, va equiparato ad un consumatore con conseguente applicabilità della disciplina dettata dal Dlgs 206/2006. Insiste, quindi, per la condanna alle spese. Appello accolto.

Il condominio consumatore
Il Tribunale, chiarisce la Corte genovese, aveva sbagliato nel giustificare la compensazione delle spese di lite in ragione della natura controversa della tematica. Il problema che doveva risolvere nell'affrontare l'eccezione di incompetenza – precisa – non riguardava il fatto che il condominio fosse o meno un mero ente di gestione ma se ad esso competesse la qualifica di consumatore, qualifica sulla quale invero non si registrano contrasti. Con la decisione impugnata, nell'individuare un contrasto giurisprudenziale, si era fatto riferimento alla giurisprudenza in tema di soggettività giuridica del condominio e non a quella specificamente relativa all'applicabilità al condominio del Codice del Consumo.

Tanto è vero che era stato espressamente affermato di voler «seguire l'orientamento più tradizionale e ancora prevalente nella giurisprudenza, e, cioè, quello che configura il condominio quale mero ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini partecipanti, deputato alla mera amministrazione dei beni comuni». Visione per cui l'amministratore agisce come semplice mandatario con rappresentanza dei singoli condòmini, i quali restano i soli vincolati dai contratti da lui conclusi.

L'affermazione secondo cui la compensazione delle spese di causa discendeva dalla natura controversa della questione trattata «su cui si registrano differenti posizioni in giurisprudenza e dottrina» non poteva pertanto essere condivisa perché il problema da risolvere non riguardava il fatto che il condominio fosse o meno un mero ente di gestione, ma se ad esso competesse la qualifica di consumatore, qualifica sulla quale non si registra alcun contrasto. Era, allora, ingiustificata la compensazione delle spese di lite. Questi, i rilievi per cui viene recepito l'appello e riformata la sentenza impugnata.

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