Il canone pagato per l'uso del posto auto è un ristoro per l'utilizzo più intenso della cosa comune

Un condomino chiamava in giudizio l'amministratore in carica, chiedendo la restituzione, ai sensi dell'articolo 2033 Codice civile, di importi versati negli anni per la locazione di aree di parcheggio condominiali e, nel contempo, chiedendo la dichiarazione di nullità delle datate delibere che avevano previsto, da parte dei condomini che ne usufruivano, il pagamento di una somma per il godimento di dette aree: la vicenda è stata definita con la sentenza del Tribunale di Milano 6540/2020, depositata il 20 ottobre 2020.

La validità delle delibere che regolamentano i parcheggi
In primo luogo, il giudice ha dichiarato la validità delle delibere condominiali in quanto adottate a maggioranza semplice, ossia con il voto favorevole della sola maggioranza dei presenti in assemblea, direttamente o per delega, rappresentanti almeno 500 millesimi, come previsto dall'articolo 1220 Codice civile, nella parte in cui erano state approvate sia la disposizione regolamentare diretta alla regolamentazione dell'uso del bene comune, rappresentato dal cortile condominiale adibito a parcheggio, sia la sua successiva integrazione.

Sul punto, è stato richiamato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, può disporre in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l'uso identico in concreto (se possibile), ma in particolare l'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio (Cassazione 12873/2005).

Il valore ristorativo della somma richiesta
Ciò premesso il tribunale ha ritenuto che non potesse essere accolta la domanda volta alla restituzione delle somme versate per il godimento del posto auto posto nel cortile condominiale, atteso che il pagamento della somma mensile versata da parte del condomino per l'utilizzo del posto auto non costituisce un canone di locazione, bensì un ristoro per l'utilizzo più intenso della cosa comune, secondo l'articolo 1102 Codice civile, dovuta al fatto che un condomino, per un determinato periodo, possa avvantaggiarsi rispetto agli altri di un posto auto, la quale viene pacificamente utilizzata per le spese condominiali, scontandola a tutti i proprietari degli immobili condominiali che, in tal modo, si vedono ridotta la propria rata condominiale.

Peraltro, la richiesta di tale pagamento è del tutto legittima, essendo stata decisa all'interno di assemblee condominiali, pienamente valide né mai impugnate nei termini di legge. Tali parcheggi, quindi, non potevano essere oggetto di alcun contratto di locazione da parte del condominio, in quanto l'eventuale negozio non poteva essere oggetto di alcuna registrazione, in difetto di un accatastamento di tali spazi, che continuano a essere rimessi all'uso comune. La stessa Cassazione ha evidenziato che in tema di condominio negli edifici, l'uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali (Cassazione 22435/2011).