La sospensione dell'esecuzione immobiliare per l'abitazione principale in periodo Covid-19

Una della maggiori novità introdotte dalla legge di conversione (legge del 24 aprile 2020, numero 27), è la previsione dell'articolo 54-ter del citato Dl 18/2020, rubricato «Sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa» il quale prevede che «Al fine di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da Covid-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare di cui all'articolo 555 del Codice di procedura civile che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore».

I riflessi in condominio
La previsione della sospensione del pignoramento di un immobile pignorato, per un periodo di sei mesi, può incidere in quel procedimento (pignoramento) che, ad esempio, il condominio ha azionato per far fronte alla morosità maturata da un condomino. Se, come noto, i procedimenti giudiziari non spiccano certo per celerità, un ulteriore rallentamento può ulteriormente complicare la possibilità per il creditore di tutelare il suo credito. E' utile, dunque, comprendere la reale portata operativa della norma di cui all'articolo 54 ter.La norma citata ha quale effetto la sospensione ex lege delle procedure in corso che abbiano, a loro volta, come oggetto l'abitazione principale del debitore esecutato.

L’abitazione principale
Il primo requisito per poter far si che la procedura venga sospesa è, dunque, che l'immobile pignorato sia l'abitazione principale del debitore. Ma quando l'abitazione è principale? Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria resid enza o, per meglio dire, la propria dimora abituale. Il Dl 101/2011 (decreto Monti) fornisce la seguente definizione: «Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente».

I requisiti
Possiamo, pertanto, affermare che affinchè un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie le seguenti condizioni :
-il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l'usufrutto o il diritto di abitazione);
-la residenza anagrafica;
-la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Sarebbe, tuttavia, troppo semplice, per il debitore esecutato, trasferire la propria residenza nell'immobile pignorato, dimorandoci anche abitualmente e, con un titolo idoneo a legittimarne la sua occupazione, per ottenere la sospensione della procedura esecutiva. E' importante evidenziare, quindi, che i requisiti per poter beneficiare della sospensione debbono essere posseduti alla data di entrata in vigore della legge.Infatti, il debitore dovrà dimostrare, producendo il certificato anagrafico, di risiedere nell'immobile pignorato al momento dell'entrata in vigore della legge di conversione, ossia il 30 aprile 2020 e dovrà altresì, dimostrare di occupare l'immobile adibito ad abitazione principale, dovendosi, anche in questo caso, avere riguardo alla data del 30 aprile 2020.