Le irregolarità edilizie bloccano il 110% solo se riguardano le parti comuni

A cura di Smart24 Condominio

L'attuazione pratica delle norme sul c.d. “Superbonus 110%” pone delicati interrogativi in ordine alla possibilità di realizzare gli interventi in presenza di non conformità dell'edificio dal punto di vista urbanistico-edilizio.

L'articolo 49 del DPR 380/2011 dispone che gli interventi abusivi realizzati: - in assenza di titolo abilitativo edilizio; - in contrasto con il titolo abilitativo edilizio; - sulla base di un titolo successivamente annullato; non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. In particolare, affinché si applichi la non fruibilità delle agevolazioni, il contrasto deve riguardare:
- violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte;
- il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Queste regole sono state riprese anche dall'articolo 34 bis dello stesso testo normativo, laddove ha introdotto l'articolo 10 del Decreto-legge 76/2020, il quale prevede che:
1)il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo;
2) fuori dai casi predetti, limitatamente agli immobili non vincolati, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile;
3)le tolleranze esecutive di cui sopra realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, possono essere dichiarate da un tecnico abilitato ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili (di cui all'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001), nella modulistica concernente nuove domande, comunicazioni e segnalazioni edilizie, oppure con apposita dichiarazione asseverata utilizzabile ai fini della circolazione dell'immobile.Sugli abusi edilizi e i limiti ai fini dell'accesso al superbonus va annoverata, infine, la Circolare Ministeriale Infrastrutture e Trasporti del 07 agosto 2003, n. 4174/316/26, ove si legge, da un parte, che la procedura di sanatoria comporta l'equiparazione delle costruzioni abusive a quelle legittime, con conseguente inapplicabilità delle sanzioni amministrative, estinzione del reato e libera commerciabilità, e dall'altro che per le opere eseguite in parziale difformità per le quali, non potendo procedere alla demolizione per il pregiudizio alla parte eseguita in conformità, è stata applicata una sanzione pari al doppio del costo di produzione (artt. 33 e 34 del D.P.R. 380/2001, c.d. “fiscalizzazione dell'illecito”), partecipa alla volumetria e sagoma sulla quale si può legittimamente intervenire anche la parte oggetto di applicazione della sanzione.

Tutto ciò premesso, in sede di conversione del decreto 104/2020 è stato previsto che «le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari (articolo 9 bis DPR 380/2001) e i relativi accertamenti dello sportello unico, sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi».

In altri termini – come riportato nell'articolo citato dal lettore - le asseverazioni sulla regolarità edilizia riguarderanno solo le parti (facciate, luoghi comuni) sulle quali si interviene, così superandosi il limite che era stato posto dal legislatore, con il Dl 76/2020 (convertito con la legge 120/2020), per cui lo stato legittimo di un immobile vada sempre provato, sotto pena della perdita (articolo 49 Dpr 380/2001) dei benefici fiscali.

Dal punto di vista pratico, tuttavia, a parere dello scrivente, la norma rimane sempre neutra, nel senso che laddove gli interventi del superbonus riguardino l'intero involucro dell'edificio o parte di essa, all'interno del quale sono compresi gli immobili che presentano dei cosiddetti “abusi edilizi”, il tecnico dovrà pur sempre accedervi e segnalare la difformità, valendone, diversamente, la bontà del proprio mandato. Quindi, chi scrive, non si sente di escludere, per quanto possibile e viste le precarie informazioni a disposizione, che gli abusi del sottotetto indicati dal lettore potrebbero condizionare l'accesso all'ecobonus ivi richiamato. Si consiglia di avviare una pratica di sanatoria prima di iniziare lavori in questione.