Calcinacci dai balconi, risarcimento dal condominio solo se costituiscono elementi decorativi

I rivestimenti di un balcone per essere considerati “parti comuni” devono svolgere in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l'edificio divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata contribuendo a renderla esteticamente gradevole. In linea generale, quindi, i rivestimenti sono parte del balcone che è un bene di proprietà privata e la loro “prevalente funzione estetica” non è presunta ma deve essere oggetto di accertamento da parte del giudice di merito.

Tale principio è stato ribadito di recente dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 22752/2020) alla cui attenzione è stato sottoposto il caso riguardante il risarcimento dei danni causati dalla caduta di calcinacci da un balcone-veranda e l'imputazione delle spese per la sua manutenzione.

Sia il Tribunale che la Corte d'Appello avevano individuato nel balcone-veranda annesso all'appartamento di proprietà del ricorrente una parte avente funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti con conseguente ripartizione delle spese di manutenzione ai sensi dell'articolo 1125 codice civile e altra porzione aggettante alla quale non avevano riscontrato analoga funzione di copertura e di appartenenza in proprietà esclusiva al proprietario dell'appartamento cui era annesso.

La caduta dei calcinacci
I calcinacci erano caduti dalla parte aggettante del balcone e il ricorrente, in quanto proprietario, era stato condannato al risarcimento dei danni causati perché, stante la conformazione dell'edificio, era stato escluso che le parti ammalorate e distaccatesi potessero assumere una prevalente funzione ornamentale.

Nelle more del ricorso per cassazione, era intervenuta una delibera assembleare con la quale si era deliberata l'applicazione dell'articolo 1125 c.c. per la parte del balcone costituente copertura e, sotto tale aspetto, cessava la materia del contendere rimanendo in essere la contestazione del ricorrente per la parte riguardante la condanna risarcitoria inflittagli in relazione ai distacchi di intonaco dal balcone – veranda, nonostante la CTU avesse affermato a carenza di colpa a suo carico.

Il principio generale
Il motivo del ricorso era, pertanto, quello di contrastare la ricostruzione della Corte di Appello che si era conformata al principio di legittimità condiviso dalla Corte adita, in base al quale mentre i balconi di un edifico condominiale non rientrano tra i beni comuni ai sensi dell'articolo 1117 codice civile non essendo necessari per l'esistenza dell'edificio né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni solo se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l'edificio divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.

Nella fattispecie, precisano i giudici di legittimità, la funzione assolta dalle parti sottostanti gli aggetti o le travi di sostegno da cui si era distaccato l'intonaco non era, in misura preponderante, quella di rendere esteticamente gradevole l'edificio e, tale apprezzamento, scaturiva di un giudizio di merito di fatto incensurabile in sede di legittimità.Per tali motivi la Corte di Cassazione respingeva il ricorso.