Affitto, canone ridotto solo se i vizi dell’immobile sono davvero gravi e riparabili solo con esborsi onerosi

La riduzione del canone per il parziale godimento del bene locato scatta soltanto per difetti gravi, riparabili con opere di risanamento comportanti un sacrificio economico per il proprietario e non per semplici guasti ossia per alterazioni transitorie facilmente sanabili. Lo puntualizza il Tribunale di Benevento con sentenza n. 294 del 7 febbraio 2020 .

È un avvocato ad aprire il caso. Alla stipula del contratto con cui prendeva in locazione la villetta di una cooperativa, la S.r.l. proprietaria si era impegnata sotto più fronti: eliminare nel seminterrato la parete divisoria tra tavernetta e deposito e al primo piano quella tra salone e cucina, mettere in opera il camino e completare le finiture esterne e interne.

Una casa inabitabile
Niente di fatto. Traferitosi nell'alloggio con la famiglia (anche in ritardo rispetto ai tempi programmati, visto il prolungarsi dell'esecuzione degli interventi pattuiti) non solo l'immobile presentava gravi vizi e difetti ma non era stato neppure sottoscritto il contratto di allaccio dell'acqua. Ancora, non c'erano i contatori dell'energia elettrica e del gas, quindi i termosifoni non funzionavano, l'impianto non era stato collaudato, mancavano le inferriate alle finestre del vano scala e la botola di accesso al solaio. Ma i vizi erano molti altri: le nicchie di uscita delle tubazioni erano prive di chiusura, le docce inutilizzabili perché senza box, i tombini non erano sifonati, mancavano l'illuminazione esterna e il civico, l'intonaco era staccato per umidità.

Tutte anomalie che lo avevano indotto a far causa alla società per inadempimento contrattuale. Le richieste? Condanna all'esecuzione di tutte le opere necessarie al ripristino del buono stato di manutenzione della villetta, diminuzione del canone mensile proporzionata alla ridotta possibilità di godimento, rimborso di quanto versato in eccedenza e risarcimento danni.

In Tribunale
La ditta respinge le accuse ma il Tribunale la dichiara inadempiente all'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, dispone la riduzione del canone fino all'esecuzione degli interventi necessari (obbligandola ad effettuarli) e la condanna a restituire all'inquilino l'eccedenza di quanto versato fino ad allora. Tuttavia, la domanda dell'avvocato non viene accolta a trecentosessanta gradi ma solo in parte. Intanto, secondo alcuni testimoni, il legale aveva più volte presenziato ai lavori e visionato la villetta trovandola di suo gradimento e, comunque, non tutti i vizi e difetti allegati nel ricorso erano stati dimostrati.

Ulteriori problematiche, poi, potevano essere risolte direttamente da lui come conduttore. La percentuale di riduzione del godimento dell'immobile calcolata dal perito si attestava sul 20%. I vizi accertati, ad ogni modo, erano gravi perché – spiega il Tribunale – non afferenti al mero stato di manutenzione ma incidenti sulla composizione, costruzione e funzionalità strutturale del bene tanto da averne determinato il ridotto godimento. Situazione ben diversa, prosegue il giudice, dai guasti o deterioramenti conseguenti alla normale usura che sarà il locatore a dover sistemare o riparare.

I vizi della cosa locata, infatti, si legge nella pronuncia, sono «quei difetti gravi e non facilmente eliminabili se non attraverso un'opera di risanamento comportante un sacrificio economico per il locatore, laddove, invece, i guasti sono alterazioni transitorie e connaturali all'uso e al godimento eliminabili attraverso opere di semplice riparazione». E nella vicenda, l'accertamento tecnico preventivo aveva acclarato l'esistenza di svariati difetti che, non lievi né transitori, non potevano ritenersi meri guasti ma anomalie tali da rendere parzialmente inutilizzabile la villetta. Si spiega così la soluzione adottata dal Tribunale di Benevento di accogliere, seppur non totalmente, la pretesa avanzata dal legale compensando un terzo delle spese di lite.