Condominio

Edificio distrutto da un sisma: cessa il condominio, ma resta la comunione pro indiviso dell'area di risulta

La condominialità può essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto conforme al precedente

di Luana Tagliolini

Il caso sottoposto di recente all'attenzione della Cassazione (sentenza numero 21716/2020) ha riguardato la richiesta di scioglimento giudiziario di una comunione su un fabbricato danneggiato dal terremoto del 1980 e l'approvazione di un nuovo progetto completamente diverso dal precedente. Il tribunale aveva approvato il progetto di divisione ma contro la sua sentenza veniva proposto appello da uno dei comunisti il quale eccepiva l'erronea considerazione dei valori millesimali nelle tabelle approvate ante sisma sulla base dei quali, poi, si sarebbe proceduto alla attribuzione delle quote di proprietà del fabbricato costituto.

La decisione impugnata
La Corte d'appello disponeva procedersi allo scioglimento della comunione in conformità del progetto redatto dal Ctu nominato nel secondo grado di giudizio e posto che era stata approvata una ricostruzione con modalità difformi dall'edificio originario, a suo dire operavano le norme in materia di accessione con la nascita di una comunione sull'edificio riedificato, immobile da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo. La pronuncia della corte di merito veniva impugnata da altro comunista il quale, invece, sosteneva che erroneamente il giudice di appello aveva fatto proprie le conclusioni del Ctu quanto alla predisposizione delle nuove tabelle millesimali, trascurando che vi erano delle preesistenti già approvate dall'assemblea a maggioranza, non essendo necessaria una delibera con il voto favorevole di tutti i condomini e che la decisione non avrebbe potuto prescindere dal contenuto di tali tabelle, ancora vincolanti.

La decisione della Suprema corte
La Cassazione respingeva il ricorso e precisava che quando un edificio perisce totalmente o per oltre tre quarti, si determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto in quanto vien meno il rapporto di servizio tra le parti comuni mentre permane tra gli ex condomini una comunione pro indiviso dell'area di risulta potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto conforme al precedente.

Nella vicenda in esame essendo state abbattute tutte le parti rimaste in piedi si era proceduto alla costruzione con modalità sostanzialmente diverse dal passato per cui era venuto meno il condominio originario e la determinazione dei valori millesimali era funzionale non più alle finalità accertativa e valutativa delle quote condominiali cui assolvono le tabelle millesimali (per partecipare alle spese e misurare il diritto di partecipazione alla volontà assembleare) ma al diverso ed esclusivo scopo di accertare l'entità dei diritti vantati dai singoli ex condomini sul nuovo edificio.

In tal caso la loro approvazione non poteva che avvenire all'unanimità con l'effetto che, una volta manifestatasi l'impossibilità di addivenire a tale esito in via stragiudiziale, era compito del giudice chiamato a sciogliere la comunione procedere autonomamente alla fissazione dei criteri sulla scorta dei quali procedere al frazionamento della proprietà indivisa.

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