Loft autonomi con bonus del 110% Accesso da strada, cortili o giardini

Indipendenza funzionale e accesso diretto: su questi due capisaldi si basa la possibilità, sempre più appetibile, del “fai da te” sull’ecobonus al 110% nel singolo appartamento o loft.

Accesso dall’esterno

In sostanza, dopo le modifiche apportate dalla legge 126/2020, di conversione al Dl 104/2020, l’articolo 119 del Dl 34/2020, comma 1 bis, dice così: «Per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».

Il Dm Mise del 6 agosto 2020 specifica che «la presenza di un accesso autonomo dall’esterno, presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva;».

Qui, allora, non c’è nessun accenno a «parti comuni» condominiali dalle quali si possa accedere, mentre il Dl 34/2020 ora permette che l’accesso avvenga attraverso cortili o giardini «anche di proprietà non esclusiva»; l’elencazione però non sembra proprio essere estensiva, e si ferma a «cortili o giardini».

Pensare quindi di arrivare a queste unità attraverso scale, androni o pianerottoli appare davvero in contrasto con i comuni limiti dettati dalla legge per beneficiare del 110%. Al massimo si può immaginare di applicare il 110% ad alcune unità al piano ammezzato, accessibili direttamente con qualche gradino direttamente dal cortile; ma si tratta comunque di casi piuttosto rari per quelle tipologie di ex botteghe, laboratori od officine al piano terra divenute abitative (i loft).

Solo un intervento normativo o dell’agenzia delle Entrate potrebbe estendere ad altri spazi comuni condominiali i limiti che per ora sono ridotti a un accesso attraverso cortili o giardini.

Gli impianti

Altro rebus è quello degli impianti: perché sia «funzionalmente indipendenti» l’unità deve essere (come dice il Dm Mise del 6 agosto 2020, articolo 1, comma 1, lettera i) «dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso/autonomo esclusivo)».

La circolare 24/E delle Entrate, a sua volta, spiega che «una unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva».

Se questo elenco sia esaustivo o esemplificativo, o se ogni caso vada valutato singolarmente, resta da vedere. Se, infatti, dovesse passare un’interpretazione restrittiva, in base alla quale avere per forza l’autonomia di tutti gli impianti per accedere al 110%, la limitazione sarebbe davvero notevole. Basta pensare al caso dell’impianto idrico: non è molto frequente che le unità autonome, inserite all’interno di un condominio, siano totalmente indipendenti.

Se, invece, fosse sufficiente l’autonomia di alcuni impianti, i giochi del 110% potrebbero riaprirsi per molti immobili.