Superbonus e cessioni: quadro normativo completo, ma qualche dubbio resta

Con la pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dei decreti del Mise, il quadro normativo che regola il nuovo superbonus e le opzioni di trasferimento dei crediti d'imposta è completo e vigente. Ora vi sono tutti gli elementi per valutare con sicurezza la fattibilità degli interventi che consentono di fruire del super-incentivo e questa certezza sta attivando i meccanismi che consentiranno di mettere a disposizione le risorse finanziarie necessarie. Da ieri, 15 ottobre, si è aperto l'accesso al portale dell'agenzia delle Entrate che consente di comunicare l'opzione per la cessione o per lo sconto relativo alle spese effettuate dal 1° gennaio di quest'anno e di monetizzare gli incentivi spettanti.

Il ruolo delle banche
I primi istituti di credito, che già da qualche mese hanno annunciato la propria intenzione di diventare attori comprimari della più grande operazione edilizia collettiva degli ultimi decenni, hanno messo a punto check list e procedure e si stanno apprestando ad attivare i primi contratti di finanziamento-ponte e di acquisto dei crediti d'imposta. Le modifiche apportate ai decreti in seguito ai rilievi mossi dalla Corte dei Conti, che ne hanno ritardato la pubblicazione di qualche settimana, sono irrilevanti e già si parla di un loro aggiornamento in seguito alla recente approvazione di alcuni emendamenti al Dl Rilancio (il provvedimento che ha istituito il superbonus e riformato i meccanismi di cessione delle detrazioni).

Le novità introdotte dal Dl Agosto
Le novità, introdotte in occasione della conversione in legge del decreto Agosto avvenuta all'inizio di questa settimana, riguardano una più ampia definizione degli edifici unifamiliari che contrasta una precedente interpretazione restrittiva formulata dall'agenzia delle Entrate e, soprattutto, il criterio di asseverazione dello stato legittimo degli immobili plurifamiliari. Il nuovo comma 13-ter dell'articolo 119 stabilisce che la verifica deve essere riferita esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi.Proprio questo tema nelle ultime settimane aveva sollevato fortissime perplessità.

Nel silenzio della legge, infatti, si temeva che una qualunque irregolarità presente nell'edificio, anche se riferibile ad una singola unità immobiliare, potesse pregiudicare per tutto il condominio la possibilità di accedere agli incentivi. L'emendamento approvato risponde alla nuova esigenza di contemperare, da un lato, la necessità di negare l'erogazione di incentivi in presenza di situazioni abusive e, dall'altro, di non bloccare i processi di miglioramento energetico di interi edifici a causa di irregolarità imputabili a singoli proprietari.L'emendamento, forse formulato in modo un po' frettoloso, si presta ancora a qualche miglioramento, che potrebbe essere precisato anche in via interpretativa, in occasione dell'aggiornamento del decreto attuativo che dovrà recepirlo.

Le problematiche da sciogliere
Il testo approvato, infatti, dimentica di limitare l'asseverazione della conformità alle sole zone d'intervento, rendendo così possibili situazioni di stallo in caso di presenza di irregolarità in parti comuni che nulla hanno a che fare con l'intervento di efficientamento energetico che si vorrebbe realizzare.Un altro perfezionamento, che abbiamo suggerito al ministero dello Sviluppo economico, riguarda la procedura per la verifica del miglioramento di classe energetica dell'edificio, che è presupposto per la fruizione del superbonus. Con la regola attuale, fissata dal decreto Requisiti, l'Ape convenzionale che consente di attestare il miglioramento di classe è redatto necessariamente a partire dai dati rinvenibili dagli Ape di tutte le singole unità immobiliari di cui si compone l'edificio.

L'obbligatoria presenza di tutti gli Ape rende di fatto impossibile procedere alla redazione dell'Ape convenzionale (impedendo la fruizione del superbonus) quando non sia consentito al certificatore l'accesso anche ad una sola unità immobiliare, dilatando all'infinito i tempi della fase istruttoria e favorendo financo atteggiamenti estorsivi. Secondo la nostra proposta, ai fini della redazione dell'Ape convenzionale dovrebbe poter essere considerato un numero di unità immobiliari inferiore al totale, a condizione che il numero delle unità considerate non sia inferiore al 50% delle unità totali e che la superficie utile delle unità con destinazione residenziale considerate sia pari almeno al 50% della superficie utile complessiva dell'edificio (con ciò coordinandosi efficacemente con la qualificazione oggettiva dell'ambito di intervento formulata dalle Entrate).

Per stimolare la collaborazione dei proprietari, la fruizione della detrazione dovrebbe essere limitata alle sole unità immobiliari considerate per il calcolo dell'Ape convenzionale. Sotto il profilo tecnico la proposta non determinerebbe distorsioni del risultato della classificazione energetica, prevedendo che le superfici che separano le unità considerate da quelle non considerate siano da trattare come adiabatiche.

La necessità di una proroga
Nel breve non si attendono ulteriori novità significative né, tutto sommato, sono augurabili, visto il blocco di sei mesi che è stato procurato dall'annuncio del superbonus, L'unica che è chiesta da tutti a gran voce è la proroga del provvedimento per almeno qualche anno, che è una possibilità che il Governo sta promuovendo con determinazione nell'ambito della configurazione della destinazione delle risorse del Recovery Fund.

Nel frattempo, si stanno moltiplicando i siti, di vario calibro istituzionale, che raccolgono Faq inerenti alla complessa materia dei nuovi incentivi. Ce n'è per tutti i gusti: quelli delle Entrate, del Mef, del Mise, dell'Enea, di un volonteroso sottosegretario, con il rischio di generare grande confusione. Anche nell'ambito della stessa agenzia delle Entrate sono state documentate posizioni del tutto contrastanti espresse dalle diverse direzioni regionali. Per di più, quando l'organo che tutela il sistema fiscale sconfina in ambiti tecnici estranei alla propria specifica competenza, rischia di assumere posizioni arbitrarie e, in qualche caso, anche ridicole (si veda il recente caso delle fognature condivise).È da accogliere con plauso la proposta, circolata qualche giorno fa, di un unico portale per convogliare tutte le informazioni sul superbonus e mettere a disposizione di utenti e professionisti un'unica pagina di comunicazione dove chiedere chiarimenti.