L’uso incontestato di passaggio nelle parti condominiali può costituire servitù per usucapione

La corte di Cassazione, seconda sezione civile, con l'ordinanza 20543 del 05 marzo 2020, ha stabilito che l'uso incontestato del passaggio nelle parti condominiali da parte del proprietario di un edificio estraneo al condominio, che abbia conseguito l'accesso mediante l'apertura di una porta nel muro perimetrale divisorio dell'edificio condominiale o attraverso la costruzione di una scala nel cortile comune, può costituire un diritto di servitù apparente, per usucapione, in favore dell'immobile limitrofo esterno, nel caso in cui tale uso dovesse essere prolungato per almeno vent'anni e indipendentemente dalla legittimità delle opere realizzate e dalla mancanza del consenso rilasciato dai condòmini.

I fatti di causa e le pronunce di merito
La Corte d'appello di Roma, con sentenza 523/2016, condannava la società proprietaria dell'immobile limitrofo al condominio a ripristinare lo stato dei luoghi mediante: 1) chiusura della porta, che aveva realizzato nel muro perimetrale esterno divisorio dell'edificio condominiale; 2) chiusura dei tre varchi di collegamento costruiti all'altezza del primo piano, che erano stati creati all'interno degli appartamenti di sua proprietà (situati nello stesso edificio condominiale), per consentire il passaggio dal suo immobile (adibito ad albergo) allo stabile condominiale;3) obbligo di demolire la scaletta esterna di accesso all'albergo, che era stata costruita nel cortile condominiale.

Tale condanna veniva pronunciata nonostante la Consulenza tecnica d'ufficio espletata nel giudizio di primo grado, innanzi al Tribunale di Roma, avesse chiarito che la porta realizzata nel muro perimetrale e la scala costruita nel cortile comune non potevano costituire pregiudizi per la staticità del fabbricato condominiale o impedire agli altri condòmini di utilizzare i beni comuni interessati dalle opere realizzate. In particolare, la condanna pronunciata dalla Corte d'appello si fondava sul presupposto che la società proprietaria dell'albergo non era stata in grado di dimostrare l'avvenuto perfezionamento dell'acquisto, per usucapione, del suo diritto a passare attraverso il condominio, in quanto, dai documenti prodotti in giudizio, non era stato possibile desumere una data certa riferibile alla realizzazione del varco nel muro e alla costruzione della scala esterna.

In definitiva la Corte d'appello riteneva irrilevanti gli atti presentati dalla società resistente, ai fini del computo del periodo di possesso necessario a legittimare l'acquisto della servitù di passaggio a titolo originario, così come riteneva, anche, che le testimonianze prodotte dalla stessa società non fossero idonee a colmare la lacunosità delle prove documentali. All'esito della sentenza di condanna pronunciata dalla Corte di appello, la società proprietaria dell'albergo depositava ricorso innanzi alla corte di Cassazione contro il condominio, che resisteva con controricorso.

Il ragionamento della Cassazione
La Cassazione, tra i vari motivi di ricorso accoglieva quello con il quale la società proprietaria dell'albergo lamentava, ai sensi dell'articolo 360 primo comma numero 4 del Codice di procedura civile, la nullità della sentenza della Corte di appello di Roma, che aveva ritenuto le richieste istruttorie, avanzate dalla stessa società, come non idonee a colmare le lacune della documentazione probatoria prodotta in giudizio.

Nello specifico la Cassazione riteneva che la Corte d'appello avesse errato nel ritenere non chiara la formulazione degli ultimi due capitoli di prova dedotti in giudizio dalla società proprietaria dell'albergo, che veniva condannata per non aver indicato esattamente le modalità esplicative del possesso, ai fini dell'usucapione, in ordine al gravame sopportato dal condominio in favore dell'immobile esterno.

In proposito, la Cassazione, riteneva che l'oggetto della decisione e quindi l'identificazione del fondo servente e del fondo dominante, discendesse proprio dalla realizzazione ed utilizzazione del varco e delle scale, nonché dalla eccezione di usucapione sollevata dalla società proprietaria dell'immobile. Tant'è vero che l'unico motivo di discussione era rappresentato dalla realizzazione delle opere e dal loro utilizzo, che venivano contestati tardivamente dal condominio, cioè dopo oltre vent'anni, così come puntualmente indicato dalla società ricorrente nei capitoli di prova.

Per la Cassazione, a differenza di quanto sostenuto dal condominio nel controricorso, le richieste istruttorie in discussione risultavano essere state formulate dalla società in modo idoneo a colmare le lacune probatorie relative alla documentazione prodotta in sede di appello. In sintesi, la Cassazione riteneva che il possesso ad usucapione, per il perfezionamento della servitù di passaggio, fosse correlato all'utilizzazione incontestata ultraventennale delle opere realizzate. Per tali ragioni la Corte annullava la sentenza impugnata rinviandola alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, per provvedere nel merito, anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.