110%: maggioranza semplificata per l’approvazione dei lavori

Il Dl Agosto all’articolo 63 ha risposto a uno degli interrogativi legati all’applicazione del superbonus 110% in condominio che più aveva fatto discutere: le maggioranze assembleari per l’ok ai lavori.

È sufficiente la maggioranza semplice, recita l’articolo 63 che introduce un comma 9 bis alle previsioni dell’articolo 119 del Dl 34/2020: «le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio».

Una notizia importante che va incontro soprattutto al fattore tempo. Il beneficio del superbonus scade il 31 dicembre 2021 e le assemblee condominiali, nella gran parte dei casi, non si riuniscono da febbraio scorso. Rendere la procedura di approvazione assembleare più snella è pertanto fondamentale per guadagnare tempo.

Non va però dimenticato che, in ogni caso, l’assemblea in seconda convocazione deve prevedere un quorum costitutivo con un terzo dei millesimi e un terzo dei partecipanti al condominio.

Nel corso della conversione in legge del Dl 104/2020 sono state aggiunte altre importanti disposizioni.

Il condominio potrà votare, con la stessa maggioranza semplice prevista per decidere gli interventi relativi al superbonus (quella degli intervenuti in assemblea che rappresenti comunque almeno un terzo dei millesimi), gli eventuali finanziamenti e la scelta collettiva su come fruire del superbonus. Raccogliendo probabilmente le istanze delle imprese e delle banche che si sarebbero trovate a inseguire le diverse volontà dei condòmini, che avrebbero potuto scegliere tra sconto in fattura e cessione del credito individualmente, il legislatore consente quindi all’assemblea di decidere. Resta da capire se la scelta dell’assemblea sia vincolante anche per chi volesse la detrazione individuale.

Anche il “prestito ponte” che le banche propongono ai condomìni che aderiscono alle loro offerte diventa quindi più facile, dato che sarà valido e, evidentemente, cogente per tutti.

In caso di cessione del credito, per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici, «il condomino beneficiario della detrazione che cede il credito, se i dati della cessione non sono già indicati nella delibera condominiale, comunica tempestivamenteall’amministratore del condominio l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre al proprio codice fiscale, l’ammontare del credito ceduto e il codice fiscale del cessionario» (provvedimento del direttore dell’agenzia delle Entrate - protocollo numero 283847 dell’ 08 Agosto 2020). Nello stesso provvedimento è stato specificato che la comunicazione dell’opzione, per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici, deve essere presentata dall’amministratore del condominio all’agenzia delle Entrate, esclusivamente in via telematica.

Con altre modifiche al testo originario del Dl 104, la legge di conversione ha stabilito con il nuovo articolo 63 bis di prorogare sino a fine emergenza Covid il termine per l’adempimento a carico dell’amministratore stabilito dall’articolo 1130, punto 10) del Codice civile: redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

Inoltre, è stato rinviato di sei mesi a partire dalla fine dello stato di emergenza il termine per adempiere agli obblighi relativi agli adeguamenti antincendio (Dm Interno 25 gennaio 2019), già scaduto in 6 maggio scorso.