Riscaldamento condominiale: anche chi si è distaccato deve pagare le spese di trasformazione

Deve contribuire alle spese di conservazione dell'impianto centralizzato anche il proprietario che, rinunciandovi, sia stato autorizzato al distacco o abbia provato che dalla sua scelta non siano derivati aggravi di gestione o squilibrio termico. Ipotesi che lo esonerano solo dalle spese d'uso. È valida, pertanto, trattandosi di impianto comune cui potersi eventualmente riallacciare, la delibera che ponga anche a carico dei condòmini distaccatisi i costi per la sostituzione della caldaia. Lo puntualizza la Corte di appello di Roma con sentenza 1674 del 5 marzo 2020.

I fatti
È una Srl ad impugnare la decisione assembleare con cui le si chiedeva di concorrere alle spese dell'impianto centralizzato. Secondo la società, non era più un bene comune giacché rinnovato totalmente nella sua composizione funzionale e strutturale. Nel ristrutturare l'appartamento acquistato, spiega la ditta, aveva optato per un sistema di riscaldamento moderno e indipendente tanto che il tribunale aveva sancito la legittimità del distacco con esonero dalle spese d'esercizio. L'unica “voce” cui doveva contribuire, era la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto per la quota millesimale e il consumo del combustibile in base al valore originariamente afferente la sua unità. Esborsi che aveva sempre onorato.

Le pronunce di merito
La deliberata trasformazione da gasolio a gas, dunque, era questione che non la riguardava. Il tribunale dichiara inammissibile l'impugnativa poiché tardiva e la Srl formula appello. Intanto, contesta la società, il ricorso non era tardivo per sospensione feriale del termine e comunque era stata violata la normativa sulla divisione delle spese in caso di distacco dal centralizzato: chi se ne distacca non deve contribuire neanche ai costi di sostituzione dell'impianto.

La Corte di appello sancisce la tempestività dell'azione ma boccia il ricorso. L'intervento approvato – trasformazione della centrale termica da gasolio a gas metano e contabilizzazione del riscaldamento – era necessario (essendo la caldaia esistente obsoleta e non più rispondente alle prescrizioni di legge) e di straordinaria manutenzione perché finalizzato a ripristinare la funzionalità dell'impianto, non a creare una modifica sostanziale o funzionale della cosa comune.

Il concetto di innovazione
Del resto, ricorda, è innovazione non qualsiasi modifica della cosa comune ma solo quella che ne provochi la trasformazione alterandone l'entità materiale o la destinazione così che, per via delle opere eseguite, assuma diversa consistenza o sia usato per altri scopi. Non potrà, allora, ritenersi innovazione la modifica che non assuma tale rilievo ma risponda unicamente al fine di un uso del bene più intenso e proficuo. Ebbene, nella vicenda, la sostituzione di una caldaia obsoleta con una conforme alla normativa tecnica di settore e ad alto rendimento non era affatto un'alterazione sostanziale o funzionale del bene comune o mutamento di destinazione.

L'unica finalità delle opere era di rendere l'impianto più efficiente e sicuro per poter assicurare all'intero condominio un migliore funzionamento del riscaldamento centralizzato. E il singolo, aggiunge la Corte, è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale «anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso».

La decisione
Era certamente legittima, perciò, la delibera che aveva posto a carico anche del condomino distaccatosi le spese di sostituzione della caldaia essendo l'impianto centralizzato un accessorio di proprietà comune cui è sempre possibile in futuro riallacciare la propria unità immobiliare (Corte di cassazione 7708/2007). Queste, le ragioni del rigetto del ricorso in appello.