Condominio

Sì a B&B e affittacamere in condominio se il regolamento non li vieta espressamente

Consentito anche il frazionamento dell'immobile e l'installazione di un videocitofono, se non pregiudicano le parti comuni

di Giuseppe Nuzzo

Via libera al bed & breakfast in condominio a meno che la clausola del regolamento che lo vieta non sia approvata all'unanimità e ne proibisca l'apertura in modo specifico. E ciò perché l'attività è molto simile all'affittacamere e non costituisce un mutamento di destinazione d'uso dell'immobile. Ancora. Il singolo condomino ben può montare un proprio videocitofono a sue spese a patto di consentire agli altri di installare analoghi impianti in futuro e di non ledere il decoro architettonico dell'edificio. È quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Brescia numero 1908 del 28 settembre 2020.

Il fatto
Due condomini impugnavano la delibera condominiale di ripartizione delle spese per essere stati convocati insieme come comproprietari di un'unica unità immobiliare, e non come due autonomi proprietari. Con una apposita delibera, l'assemblea aveva già dichiarato inefficace tale frazionamento in quanto contrario al regolamento condominiale, che vietava la divisione di proprietà esclusive. Ai condomini veniva altresì negata l'autorizzazione agli attori di realizzare a proprie spese un videocitofono e contestava l'attività di affittacamere avviata dagli stessi all'interno di una delle unità frazionate, ritenendo anch'essa contraria al regolamento.

Frazionamento
La prima questione affrontata dal tribunale lombardo riguarda il frazionamento dell'immobile in due unità distinte, frazionamento avvenuto in conformità alle norme urbanistico edilizie e, cosa importante, senza incidere sulle parti comuni. In effetti, il regolamento condominiale prescrive il divieto di divisione delle parti comuni e le modifiche alle parti esterne dell'edificio, anche se di proprietà esclusiva, per la tutela del decoro architettonico, ma non introduce espressamente alcun divieto di frazionamento della proprietà esclusiva.

Per il giudice, pertanto, il frazionamento eseguito dai condomini è valido ed efficace. Priva di rilievo è invece la delibera condominiale che non consideri tale frazionamento, «proprio perché nel regolamento non si rinviene alcuna preventiva autorizzazione condominiale per l'esecuzione del frazionamento delle proprietà esclusive dei privati».

Videocitofono
Anche su questo punto il tribunale dà ragione ai condomini. In argomento, si è già espressa la Cassazione con la sentenza 6643 del 1° aprile 2015. Il condominio può installare un proprio videocitofono su parete condominiale a condizione che non impedisca agli altri condomini di poter fare altrettanto. È dunque possibile «che il singolo condomino decida, totalmente a sue spese, di installare un personale videocitofono, purché ciò non vada a discapito degli altri condomini, limitando l'utilizzo della cosa comune agli altri».

Inoltre, l'installazione dell'impianto di videocitofono sulla parete esterna del condominio non deve essere fatta in maniera tale da impedire il normale funzionamento degli altri citofoni e l'installazione del nuovo videocitofono dovrà badare anche a non ledere il decoro architettonico dell'intero condominio.Nel caso di specie, il videocitofono è legittimo perché realizzato in modo tale da non impedire agli altri il compimento di altre opere analoghe prevedibili in relazione alla destinazione attuale della cosa.

Sotto tale profilo – spiega il giudice – «sarà sufficiente, semmai anche gli altri dovessero decidersi ad installare i citofoni in futuro, prevedere la sostituzione del quadro singolo con altro più ampio comprendente anche l'indicazione delle altre unità immobiliari del condominio».

Affittacamere e B&B
Via libera del giudice anche all'attività di affittacamere avviata dai condòmini. Nel regolamento in questione, infatti, è previsto solo un generico divieto a svolgere attività commerciali, non un divieto specifico a b&b e affittacamere. Ilgiudice ricorda che, affinché la clausola del regolamento che vieta il bed & breakfast in condominio sia valida deve essere non solo approvata all'unanimità, ma anche specifica. Deve cioè riferirsi, in modo espresso e categorico, ai b&b. Non può quindi essere considerata un limite la clausola che vieta qualsiasi attività commerciale.

Ciò perché il bed & breakfast, cosi come l'affittacamere, ha un carattere parafamiliare, anche se gestito da una impresa commerciale con tanto di partiva Iva e iscrizione alla Camera di commercio. In pratica, il b&b è molto più simile a un normale affitto breve che ad un albergo. È poiché il primo non è soggetto a limitazioni, non lo può essere neanche il b&b (Tribunale Verona, 22 aprile 2015). Di tale parere è stata anche la Cassazione, secondo cui aprire un b&b all'interno del condominio non può essere soggetto ad alcuna restrizione. Ogni proprietario di appartamenti è libero di affittare a ore o a giorni il proprio immobile, una o più camere, a una o più persone. Tale attività «non costituisce un mutamento della destinazione d'uso e l'immobile può rimanere accatastato come civile abitazione» (Cassazione 24707/2014).

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