Infiltrazioni da beni comuni e responsabilità: il no alla transazione non riduce la colpa del condominio

In tema di danni da infiltrazioni provenienti da parti comuni, la responsabilità per mancata custodia del condominio non è esclusa dal fatto di aver appaltato ad una ditta, con delibera assembleare, l'esecuzione dei lavori, se da essi non è comunque scaturita l'effettiva eliminazione delle cause delle infiltrazioni, né il ripristino dell'immobile dell'attore, né il pagamento di somme a titolo di risarcimento. Né può essere considerato come elemento di riduzione o di ridimensionamento della responsabilità del condominio il rifiuto del proprietario dell'immobile di proposte transattive.È quanto emerge della sentenza del Tribunale di Roma numero 13591 del 6 ottobre 2020, che ha accolto la domanda risarcitoria del proprietario dell'appartamento danneggiato da infiltrazioni.

Il fatto
L'appartamento sito al quinto piano di un edificio condominiale presentava gravi problemi di infiltrazioni d'acqua provenienti da parti comuni dell'edificio, tanto da costringere il proprietario e la sua famiglia a trasferirsi altrove. In seguito al protrarsi dei fenomeni infiltrativi senza l'esecuzione di interventi risolutivi, il proprietario agiva in giudizio contro il condominio per ottenere il risarcimento di tutti i danni subiti.

Responsabilità
Nel corso del giudizio veniva accertato che, effettivamente, gli ammaloramenti denunciati all'interno dell'appartamento provenivano da parti comuni dell'edificio ed erano da attribuire a scarsa, se non nulla, manutenzione della proprietà comune da parte del condominio. Secondo il giudice, alla luce delle risultanze probatorie e della consulenza tecnica d'ufficio è emersa in pieno la prova:1) della sussistenza delle lamentate infiltrazioni;2) del comportamento solerte dell'attore nel segnalare ripetutamente le stesse al condominio rimasto sostanzialmente inerte;3) del nesso causale tra le infiltrazioni subite dall'attore in causa nel proprio immobile e le condizioni di scarsa se non nulla manutenzione di parti comuni dell'edificio. Da ciò deriva la responsabilità del condominio per omessa manutenzione da cose in custodia ex articolo 2051 del odice civile.

Prova liberatoria
Secondo il tribunale, il condominio convenuto non ha fornito alcuna idonea prova liberatoria del caso fortuito o del fatto del terzo o del fatto proprio del danneggiato. L'amministratore in carica aveva provato a difendere l'ente condominiale sostenendo di aver convocato, subito dopo la sua nomina, un'apposita assemblea dei condomini, che aveva appaltato ad una ditta l'esecuzione dei lavori necessari a risolvere i problemi di infiltrazioni denunciati dal proprietario.

L'amministratore sosteneva inoltre di aver più volte offerto diverse proposte transattive per la risoluzione bonaria della controversia, tutte rifiutate dal proprietario dell'appartamento.Tali circostanze, tuttavia, non sono state considerate sufficienti per escludere o ridurre la responsabilità del condominio.

La decisione
Secondo il giudice «non può esonerare il condominio convenuto da responsabilità la scelta di appaltare ad una ditta l'esecuzione dei lavori, non essendo da ciò scaturita l'effettiva eliminazione delle cause delle infiltrazioni né il ripristino dell'immobile dell'attore né il pagamento di somme a titolo di risarcimento». «Né può essere considerato come elemento di riduzione o di ridimensionamento della responsabilità del condominio il rifiuto dell'attore di proposte transattive».

Da qui la decisione di condannare il condominio all'esecuzione dei lavori necessari, indicati dal consulente tecnico d'ufficio,per eliminare le cause delle infiltrazioni, nonché al risarcimento dei danni patrimoniali/materiali in termini di costi necessari per ripristinare l'immobile dell'attore, come calcolati dallo stesso Ctu.