La partecipazione in assemblea senza contestazioni sana l'irregolarità della seconda convocazione

Un condomino ricorreva in appello contro la sentenza che aveva rigettato la sua impugnazione in quanto asseriva la mancata convocazione del suo comproprietario, contestava le corrette tempistiche della convocazione ed il computo delle spese.

La convocazione dei comproprietari
La Corte d'appello di Milano, con sentenza 1891/2020 pubblicata il 20 luglio 2020, osservava sul primo punto che il secondo comma dell'articolo 67 disposizioni attuative Codice civile dispone che qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 Codice civile.

Ciò costituisce principio da tempo acquisito in giurisprudenza (sul quale, da ultima, sentenza Cassazione 845/2020) poichè tra i comproprietari esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione, ivi comprese la partecipazione all'assemblea, esperibili senza necessità di specifica delega (su tutte, sentenze della Cassazione 2782/1963 e Cassazione 1202/1964). Nel caso in esame, risultava provato che l'attore avesse partecipato validamente all'assemblea per il tramite della comproprietaria, con il che avrebbe dovuto impugnare la delibera, per motivi di annullabilità, perentoriamente entro 30 giorni dalla sua approvazione.

Modi e tempi della seconda convocazione
Fondata invece, è stata ritenuta, la contestazione concernente il difetto di costituzione dell'assemblea per essere stata la seconda convocazione fatta in violazione sia del regolamento condominiale, sia del disposto dell'articolo 66 disposizioni attuative Codice civile, in quanto convocata nel medesimo giorno solare della prima, anziché in un giorno successivo come stabilito sia dall'articolo 23 del regolamento condominiale che dal 4° comma dell'articolo 66 disposizioni attuative Codice civile.

Tale ultima norma, nel testo novellato dalla legge 220/2012, effettivamente stabilisce che «l'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima». In tema di condominio negli edifici, i vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quale è quello di cui qui si discute, determinano in ogni caso la annullabilità (e non la nullità) delle delibere assembleari (Cassazione a sezioni unite 4806/2005), con conseguente loro impugnabilità solo nel termine di cui all'articolo 1137, 2° comma, Codice civile e solo da parte del condomino assente, dissenziente o astenuto.

Nella specie i condomini, avendo partecipato (ed espresso il loro voto sui vari argomenti all'ordine del giorno), rappresentati dalla comproprietaria, alla seduta assembleare in cui era stata adottata la delibera impugnata senza sollevare (come risulta dal verbale di assemblea) alcuna obiezione al riguardo, non fossero legittimati a proporre l'impugnazione ex articolo 1137 Codice Civile per il vizio formale relativo alla convocazione dell'assemblea in seconda convocazione nello stesso giorno stabilito per la prima, avendo aderito, con il loro comportamento, all'attuazione del procedimento irregolare di convocazione dell'assemblea, peraltro di fatto costituitasi e che ha deliberato, come risultava dal verbale assembleare, con i quorum richiesti dall'articolo 1136 Codice civile per quella in prima convocazione.

L'ordinario criterio di ripartizione delle spese
Quanto al computo delle spese su lavori straordinari circa la potutatura della vite del Canada, la Corte ha osservato che, nella specie, si trattava pur sempre di interventi rivolti a preservare e a manutenere parti comuni dell'edificio, e quindi l'approvazione dei lavori rientrava, ex articolo 1135 Codice civile, nelle attribuzioni dell'assemblea condominiale, alla cui valutazione discrezionale, non sindacabile dall'autorità giudiziaria (da ultima, Cassazione 5061/2020), era rimessa, con le maggioranze prescritte dall'articolo 1136 Codice civile, la scelta degli interventi da eseguire.

Né, d'altra parte, l'assemblea avrebbe potuto porre la relativa spesa a carico del singolo condomino eventualmente responsabile dell'ammaloramento della facciata dell'edificio, anziché ripartirla tra i condomini, trovando la contrarietà nel principio secondo cui, se è vero che il singolo condomino risponde verso gli altri condomini dei danni causati da guasti verificatisi nella sua proprietà esclusiva, e deve, perciò, sostenere la relativa spesa, ove abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa sia stata accertata in sede giudiziale, tuttavia, fino a quando l'obbligo risarcitorio del condomino non risulti in uno di tali modi accertato, l'assemblea non può porre a suo carico detto obbligo, né imputargli a tale titolo alcuna spesa.

L’assemblea non può disattendere l'ordinario criterio di ripartizione, né la tabella millesimale e dovendo, invece, applicare la regola generale stabilita dall'articolo 1123 Codice civile, secondo cui ogni addebito di spesa deve essere effettuato in base alla quota di partecipazione di ciascun condomino alla proprietà comune, cioè in base ai millesimi.

Le conclusioni
Pertanto, in difetto di accertamento dell'obbligo risarcitorio in uno dei due modi indicati, la suddetta spesa doveva essere dall'assemblea provvisoriamente ripartita, secondo gli ordinari criteri di ripartizione, tra tutti i condomini, fermo restando il diritto di costoro di agire, singolarmente o per mezzo dell'amministratore, contro il condomino ritenuto responsabile, per ottenere il rimborso di quanto anticipato ( Cassazione 7890/1999 e Cassazione 10053/2013).