Un’analisi critica dell’emendamento sulle assemblee condominiali

La polemica di Erasmo contro gli uomini di legge è stata spiegata efficacemente da Listrius, con le seguenti parole: « Sono detti per spregio legulei coloro che traevano il diritto non dagli scritti dei giureconsulti, ma dalle formule e dalle rubriche. Per cui sono stati chiamati rubricisti […]. Perché non sono istruiti nella sottigliezza degli argomenti, ma discutono citando leggi, anche se arrivano più vicini alla verità di quelli, che credono di essere acutissimi, mentre viene a taglio per loro il detto: “Nelle troppe dispute la verità va persa” (Il Commentario di Listrius LB, IV, 435).

In effetti, allo stato, mentre il mondo del diritto si interroga alacremente, senza esclusioni di colpi, sui poteri dell'assemblea in tema di superbonus - laddove gli stessi incidono nelle parti comuni o nella proprietà privata - ovvero sulla possibilità di convocare e costituire un'assemblea telematica, facendo ricorso all'autonomia privata o all'analogia in tempo di emergenze rispetto alle previsioni contenute nel diritto societario, ecco che arriva, senza preavviso, come una tagliola, l'intervento del legislatore a spiazzare tutti, quanto alle soluzione prescelte.

L'emendamento 63.13 approvato dalla Commissione Bilancio del Senato, in tema di diritto condominiale, potrebbe essere, infatti, la “soluzione peggiore del male”. Ma procediamo con ordine.

L'emendamento, per come si presenta oggi, intende integrare la previsione normativa contenuta nell'articolo 63 del decreto agosto (1) con quella ulteriore per cui l'Assemblea dei condòmini provvede anche, con stessa maggioranza, in tema di “eventuali finanziamenti agli stessi, nonché l'adesione alla opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121” (2).Si pone subito un problema, non solo teorico, quale quello della compatibilità della previsione normativa con quella delineata dall'articolo 1135 Codice civile, rubricato “Attribuzioni dell'Assemblea dei Condòmini”, sia in ordine alla fattispecie dei finanziamenti, sia con riferimento a quella della cessione o dello sconto in fattura.

Il “finanziamento”.
Il finanziamento di opere relative alla manutenzione straordinaria e/o alle innovazioni pone in essere due problemi di sorta, il primo sulla legittimazione condominiale a contrarre il “mutuo” con un istituto di credito (e, se del caso, la soglia di maggioranza occorrente in sede assembleare), il secondo sulla stessa esposizione debitoria del condominio tout court, visto la natura dell'obbligazione contrattuale di riferimento condominiale (parziaria).

Il ricorso al finanziamento, in effetti, non è previsto da alcuna norma del Codice civile; per contro, il legislatore della riforma del 2013 ha normato tutte le situazioni eccezionali riguardante i poteri assembleari (3). Inoltre, non si rinviene giurisprudenza che abbia dibattuto l'argomento, in via diretta, rispetto gli stessi poteri assembleari al cospetto di tale strumento finanziario ( cfr, Corte di Cassazione Ordinanza 14 giugno 2018, n 15587 ). Per di più, il ricorso ad un contratto di finanziamento (mutuo) intestato al condominio, pone il problema delle garanzie, specie di natura reale, chieste dagli istituti di credito.

Il Condominio non dispone di un autonomo patrimonio ad esso facente capo e, ciò, per inciso, nonostante la previsione dell'articolo 2659 codice civile, riformato dalla legge 220 del 2012, in tema di trascrizione di immobili.

L'articolo 1108 codice civile –norma applicabile al condominio in virtù della clausola residuale di cui all'articolo 1139 codice civile– richiede il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

Sotto altro e diverso profilo, come affermato da autorevole dottrina (Ditta), l'apertura del finanziamento bancario renderebbe ciascun condòmino responsabile verso l'ente finanziatore per l'intera somma erogata dal condominio, e, in tal modo, amplierebbe l'obbligo del singolo di contribuire alla gestione condominiale, rispetto agli ordinari criteri di proporzionalità previsti dall'articolo 1123 Codice civile (4). In questi termini si aprirebbe la strada verso la nullità della stessa deliberazione.

Quindi, stando a questa impostazione, la previsione dell'emendamento pare di difficile applicazione.

Cessione del credito o sconto in fattura
Demandare all'assemblea dei condòmini il potere di decidere anche sul tema individuale relativo alla scelta sulla cessione o sullo sconto in fattura, risulta, a parere dello scrivente, parimenti opinabile. Non rientra tra i poteri dell'assemblea (1135 codice civile) decidere come far sfruttare ai singoli condòmini le agevolazioni fiscali di cui quest'ultimi sono soggettivamente titolari.

La rilevanza condominiale sulle agevolazioni fiscali, rispetto le opere edili realizzate nelle parti comuni, risulta anche qui rilevante solo in termini di gestione e vede l'amministratore quale organo di impulso specifico da parte dei singoli condòmini.Ai fini della predisposizione del modello 730 precompilato, gli amministratori di condominio, infatti, devono provvedere all'invio dei dati relativi alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, di riqualificazione energetica e per interventi antisismici effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali ovvero degli acquisti di mobili e di grandi elettrodomestici, destinati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di lavori di recupero del patrimonio edilizio (6).

Nella comunicazione da inviare all'Agenzia delle Entrate, più specificatamente, l'amministratore sarà tenuto ad indicare:
• la tipologia di intervento effettuato (ristrutturazione, risparmio energetico, bonus mobili);
• il soggetto che ha sostenuto la spesa (proprietario, usufruttuario, familiare convivente ecc);
• la spesa effettivamente imputata al singolo condòmino sulla base della tabella millesimale;
• se la stessa è stata effettivamente pagata o meno entro il 31 dicembre dell'anno al quale si riferisce la dichiarazione;
• l'eventuale cessione della detrazione al fornitore dei lavori.Quindi, anche qui, l'assemblea non pare la sede in cui i singoli partecipanti possano decidere su come gestire il proprio, esclusivo vantaggio fiscale.

Diversamente, non si vede in che modo l'assemblea dei condòmini possa vincolare la scelta di quest'ultimi, a meno che alla stessa decisione (delibera) non si attribuisca un valore meramente programmatico e non cogente.

Le teleassemblee
Infine, l'altra disposizione che l' emendamento intenderebbe modificare è quella sulle assemblee telematiche, nel qual caso si intende integrare il precetto dell'articolo 66 delle disposizioni attuazione al codice civile, inserendo dopo le parole “e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione” quelle seguenti “se prevista in modalità videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l'ora stessa”; nonché, dopo il comma 5, le seguenti parole: “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condòmini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in video conferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal Presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condòmini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

Le integrazioni che si intendono apportare alla norma sembrano decontestualizzate rispetto il valore della collegialità dell'istituto. Il ricorso al criterio della unanimità per legittimare l'istituzione dell'assemblea telematica in condominiale, a monte, sfugge dal principio della maggioranza che ne governa le decisioni. L'assemblea funziona con le maggioranze, declinate secondo quorum costitutivi e deliberativi, a seconda della materia da trattare.Le regole sul funzionamento assembleare dovrebbero essere decise in seno l'assemblea stessa, non al di fuori di essa, a norma dell'articolo 1138 codice civile.

Sul punto, la migliore dottrina (Scarpa) ha specificato che: “la previsione di una modalità di partecipazione all'assemblea da remoto (certamente valida, siccome rispondente all'esigenza di agevolare la presenza alla riunione degli aventi diritto, senza ricorrere all'istituto della delega e comunque scongiurando, nei casi più estremi, il fenomeno dell'assenza), siccome diversa da quelle contemplate dall'art. 67 disp. att. Cc, richiede anzitutto la preliminare approvazione, con le maggioranze di cui all'art. 1136, comma 3, Cc (e non con l'unanimità, giacché tale delibera implica decisioni con cui non si dispone dei diritti individuali dei condomini, mediante l'elisione del loro diritto di partecipazione all'assemblea ma, piuttosto, si regola l'esercizio proprio di quel diritto inderogabile, a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente) una apposita clausola regolamentare” (6).

Il minimum imperativo, in effetti, che governa l'assemblea dei partecipanti alle comunioni di godimento è dato soltanto dall'osservanza del metodo collegiale (la cui funzione consiste nel rendere possibile un'assunzione ponderata delle deliberazioni, soddisfacendo l'esigenza che dal confronto dialettico del dibattito assembleare tra i condomini discendano decisioni meditate) e delle regole che presidiano le procedure assembleari, previste nell'esclusivo interesse della minoranza (7).

Non senza paradosso, allora, il legislatore della riforma ritiene che l'assemblea dei condòmini possa deliberare con un quorum ridotto ad 1/3 dei valori millesimali decisioni importanti sulle opere del superbonus, sull'accesso al finanziamento, ovvero sulle modalità di gestione i vantaggi patrimoniali ad uso individuale che da essa discendono, mentre relega ad un contesto estrano alle logiche assembleari quello di decidere come e se disciplinarne lo svolgimento (meccanismi di funzionamento interno), demandando la scelta al consenso di tutti, nessuno escluso, dei condòmini.

NOTE
(1) Il provvedimento denominato “Semplificazione procedimenti assemblee condominiali” ha previsto che “All'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, dopo il comma 9, è inserito il seguente :«9-bis. Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio»;
(2)Ed invero: “ I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al comma 2 possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione, alternativamente: a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, con facolta' di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari; b) per la trasformazione del corrispondente importo in credito d'imposta, con facolta' di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari […]”
(3)Si pensi:1)modificazione delle destinazioni d'uso delle parti comuni ex articolo 1117 ter codice civile; 2)alla cessazione di attività, esercitate da qualcuno, che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni 1117 quater codice civile; 3)agli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili di cui all'articolo 1122 bis codice civile; 4) installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni di cui all'articolo 1122 ter codice civile; sanzioni pecuniarie a carico dei condomini per le infrazioni al regolamento di cui all'articolo 71 ter disposizioni di attuazione al codice civile;5)alla approvazione maggioranza per la partecipazione e/o approvazione accordo mediazione di cui all'articolo 71 quater disposizioni di attuazione al codice civile.
(4) Ditta Ettore, La maggioranza per deliberare il finanziamento condominiale, in Consulente Immobiliare, 15 gennaio 2019 n. 1059, p. 30-35, di Ettore Ditta
(5)Comunicazioni all'anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali. Modifiche al Provvedimento n. 19969 del 27 gennaio 2017. Gli amministratori comunicano all'Anagrafe tributaria i dati relativi alle spese sostenute nell'anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali. La comunicazione riguarda altresì l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione (c.d bonus mobili). Di regola, la comunicazione andava effettuata entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello di sostenimento della spesa. Il termine era fissato al 31 marzo per le spese 2020, mentre dal 2021, passerà al 16 marzo.
(6)Scarpa A. CHIESA G.A., Condominio | Speciale Coronavirus, Ilsole24ore, Aprile 2020 p. 38(7)Fragali M., La comunione, in Tratt. di dir. civ. e comm., diretto da Cicu e Messineo, 1, Milano, 1973, 22 e ss