Il Condominio

Il compenso dell’amministratore per il 110% come committente e responsabile dei lavori

di Rosario Dolce

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Quando si discorre di compenso dell'amministratore vengono in risalto due aspetti sostanziali, degni di nota pratica.

Il primo, riguarda l'esatta configurazione formale per dare dignità giuridica all'accordo; il secondo afferisce alla portata del diritto alla controprestazione economica del professionista. Entrambe le prerogative sono state messe in risalto in occasione del parere elargito dall'Agenzia delle Entrate, in tema di superbonus e compenso dell'amministratore.

Nella risposta all'interpello (n. 913-471/2020) l'Ufficio ha riferito che la remunerazione riconosciuta al professionista dai condòmini, per lo svolgimento delle attività inerenti la “manutenzione straordinaria” o le “innovazione” – termini qui mutuati secondo l'accezione ad essi riservata dalla disciplina condominiale -, possa rientrare nel bonus fiscale da riconoscere ai contribuenti solo nel caso in cui lo stesso assuma la veste di “responsabile dei lavori”, ai sensi del decreto legislativo 81 del 2006.

Quest'ultima affermazione, tuttavia, desta alcuni dubbi (già per quanto ivi argomentato in tema di compiti istituzionali dell'amministratore), e, in un certo qual senso potrebbe apparire anche contraddittoria.

Proviamo a chiarire.Secondo, infatti, il primo tassello esaminato sopra, il compenso dell'amministratore è predefinito, a pena di nullità, nel momento in cui si perfeziona il rapporto di mandato.L'articolo 1129, comma quattordici, codici civile, a tal riguardo, riferisce, testualmente, che: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.

Il compenso da riconoscere all'amministratore è poi funzionale alle attribuzioni a questi riservate dagli articoli 1130 Codice civile. E, per quanto poi si possa dilatarsi il concetto di “atto conservativo” l'ampiezza del medesimo non può essere mai tale – così ci insegna la giurisprudenza –fino al punto in cui possa comprendere anche la cura della manutenzione straordinaria di cui abbisogna l'edificio condominiale.

Anzi, v'è da dire che l'articolo 1135 Codice civile prevede la possibilità che l'amministratore si adoperi alla cura degli adempimenti qui occorrenti, salvo che i medesimi assumano la veste della “urgenza” (da cui poi discende il meccanismo della ratifica assembleare). Ma, anche in questo caso, l'amministratore può, non deve assumere una posizione di garanzia. In quanto tale, l'amministratore è (o meglio, dovrebbe essere) un professionista a responsabilità limitata.

Il compenso, dunque, sotto questo profilo, non potrebbe essergli riconosciuto per lo svolgimento di un'attività extra, laddove non sia stato preventivato a monte, cioè in sede di nomina o rinnovo, ovvero in sede di delibera per l'appalto delle opere di cui trattasi.Ebbene, qui arriviamo al secondo tassello introdotto nell'incipit, vale a dire quello della portata del compenso, ovvero la sua assunta onnicomprensività.In tema di manutenzione straordinaria o di innovazioni – per come riconducibili alle opere di cui al superbonus – l'amministratore, in quanto committente delle opere, meriterebbe per le responsabilità che assume in termini di sicurezza del cantiere un compenso professionale, da elargire ad hoc (eppure adeguato!).

Tentiamo di essere più chiari.In tema di appalto d'opere per la manutenzione di parti comuni nel condominio degli edifici, l'amministratore, in quanto mandatario dei condòmini e relativo rappresentante, è qualificabile come “committente”.Il “committente” è il soggetto per conto del quale l'intera opera viene realizzata, indipendentemente da eventuali frazionamenti della sua realizzazione (articolo 89 del Decreto Legislativo 81/2008).Le responsabilità che da ciò conseguono sono richiamate nella Sentenza della Corte di Cassazione, Sez. III penale,. n. 29068 del 3 luglio 2019 (la cui lettura non si dovrebbe negare a nessun amministratore…).

Il provvedimento in esame, dopo un lungo iter processuale, conclude condannando un amministratore per “omicidio colposo” , per la caduta di un dipendente dell'appaltatore da un ponteggio durante i lavori alla facciata dell'edificio. E ciò anche se manca un vero e proprio contratto che lega l'ente di gestione alla ditta per la realizzazione delle opere.

Contro il “capocondomino”, infatti, pesano la scelta di un'impresa inadeguata a portare a termine il compito, l'omesso controllo sull'osservanza delle norme antinfortunistiche e quella scritta “approvato” sul preventivo dall'azienda, che consente l'accettazione della proposta da parte del condominio”.Ciò che è stato, dunque, contestato all'amministratore, in quanto committente delle opere appaltate (di fatto), è sussumibile sia sul piano della Culpa in eligendo, per avere affidato i lavori a impresa privata dei requisiti di affidabilità e capacità tecnico organizzativa; che sotto il profilo della Culpa in vigilando, per avere omesso di vigilare sulla predisposizione da parte della ditta appaltatrice di adeguate misure antinfortunistiche.

La posizione del committente, in quanto tale, risulta analoga a quella del “responsabile dei lavori”.Per il testo unico sulla sicurezza, in effetti, il “responsabile dei lavori” è il “soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto” (articolo 89 del Decreto Legislativo 81/2008).

Non solo, l'articolo 90, rubricato “obblighi del committente o responsabile dei lavori”, e l'articolo 157, rubricato “Sanzioni per i committenti e i responsabili dei lavori”, sanciscono che tra le due figure non sussiste alcuna differenza sostanziale di sorta.

L'amministratore, in quanto “committente”, può, quindi, essere “responsabile dei lavori”, ma la differenza di posizione rispetto questa figura appare, secondo quanto qui riportato, solo latamente formale.In tal senso, la Cassazione ha già avuto modo di chiarire che la nomina del responsabile dei lavori è un vero e proprio atto di delega (, pertanto a contenuto esplicitamente contrattuale), ed è opportuno escludere, quindi, che l'effetto della nomina a responsabile dei lavori possa ritenersi un automatismo coincidente con la nomina del progettista o la designazione del direttore dei lavori (Cassazione penale, sez. I, 22 giugno 2006, n. 29138).

Quindi, in conclusione, possiamo riferire che la distinzione posta in essere dall'Agenzia delle Entrate con l'interpello in disamina, tra i ruoli di committente e responsabile dei lavori, al fine di giustificare l'accesso alla detrazione rispetto al compenso riconosciuto all'amministratore condominiale, non risulta essere apprezzabile dal punto di vista giuridico e sostanziale, e, in quanto tale, dovrebbe essere rivisitata.


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