Non sempre il crollo sul tetto è responsabilità della ditta che esegue i lavori: condannato un condominio

È il condominio che chieda all'appaltatore i danni derivanti da lavori di rifacimento di un solaio a dover provare d'aver vigilato sullo stato di manutenzione del fabbricato e sul solaio, specie se già compromesso da copiose infiltrazioni. Del resto, il tardivo avvio degli interventi costituisce un concorrente profilo di responsabilità se un attento monitoraggio o un pronto ripristino delle parti degradate avrebbe evitato i danni. Lo precisa la Corte di appello di Bari con sentenza numero 308 del 10 febbraio 2020.

La vicenda
Apre la controversia, il crollo parziale del solaio verificatosi durante le opere di rifacimento dell'impermeabilizzazione e della pavimentazione del lastrico solare di uno stabile condominiale. Incidente che induce l'assemblea ad approvare all'unanimità – affidandosi, con diverso contratto di appalto, alla stessa esecutrice – ulteriori interventi tesi alla demolizione ed al rifacimento dell'intero lastrico. Concluse le opere, però, il condominio versa alla ditta un importo inferiore a quello stabilito e questa lo intima di pagare la differenza.

Secondo il condominio, che si oppone all'ingiunzione, i proprietari degli appartamenti lesionati lo avevano citato per danni di cui era responsabile solo l'impresa per cattiva esecuzione dei lavori. Opposizione respinta. La consulenza aveva chiarito che il crollo era scaturito dall'indebolimento della struttura la cui armatura risultava ossidata da persistenti infiltrazioni. E se era vero che di quella precarietà la ditta si sarebbe dovuta accorgere durante il sopralluogo preventivo (e predisporre la messa in sicurezza del solaio) era anche vero che i lavori di rifacimento del solaio erano stati realizzati a regola d'arte per cui le spettava quanto pattuito.

I risultati della perizia
Ecco che, confermata l'ingiunzione, per condominio e impresa scatta la condanna in solido al ristoro dei danni provocati “anche” da un ritardato avvio dei lavori di manutenzione. Il condominio propone appello – insistendo sull'inesatta esecuzione delle opere di cui il crollo era la prova innegabile – ma la Corte lo boccia. Intanto, la Ctu aveva sancito la bontà dei lavori e non c'erano carteggi idonei a dimostrare il contrario. Comunque, aggiungono i giudici, era sbagliato l'approccio del condominio nell'equiparare il mancato puntellamento del soffitto all'interno degli appartamenti interessati ad un'irregolare esecuzione degli interventi di rifacimento integrale del lastrico.

Si trattava di questioni diverse: la negligenza non aveva inciso sui lavori di rifacimento del lastrico (eseguiti a regola d'arte) e il crollo riguardava la copertura dell'immobile sottostante, non il lastrico stesso. La ditta, poi, aveva chiesto il prezzo indicato nel contratto di appalto che si integrava con l'altro ma concerneva lavori separati. D'altronde, non c'era prova che la necessità di rifare integralmente il lastrico solare fosse dipesa da lavori mal eseguiti. Al contrario, era certo che il deterioramento dello stabile era stato provocato da infiltrazioni a lungo ignorate.

L’indebolimento della struttura
In altre parole, l'omesso puntellamento aveva causato il parziale crollo del solaio ma non anche la necessità di rifarlo totalmente. Esigenza, la seconda, legata al pregresso indebolimento della struttu ra ed addebitabile soltanto al condominio responsabile per non aver vigilato sullo stato di manutenzione del fabbricato e ritardato l'avvio dei lavori. Equa, allora, la condanna della ditta a risarcire i danni causati dal crollo del solaio – nei limiti in cui era dipeso dalla sua negligenza – e del condominio posto che l'«attento monitoraggio del solaio ed il pronto intervento di ripristino delle parti degradate avrebbe in ogni caso evitato danni nelle singole unità». Una concorrente responsabilità dell'ente di gestione che non poteva non guidare la Corte nel rigettarne l'appello.