Condominio

Gli estratti catastali non sono prova piena della proprietà esclusiva del lastrico solare

Quest’ultima è accertata solo quando si produce il relativo titolo di proprietà

di Ivan Meo

Gli estratti catastali costituiscono mero indizio e non piena prova della proprietà esclusiva, mentre dalle tabelle millesimali non si può trarre la prova della proprietà esclusiva in quanto in esse non vi è la specificazione delle singole parti dell'unità immobiliare. Lo precisa la sentenza numero 1034 del 4 agosto 2020 emessa dal Tribunale di Ancona.

La vicenda
Nell'appartamento di un condomino si verificavano delle infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza; l'assemblea deliberava di eseguire i lavori necessari ad eliminare l'inconveniente. La delibera veniva impugnata da Caio in quanto, secondo l'attore, questa incideva sulla proprietà individuale poiché il lastrico solare era di proprietà esclusiva del condomino Tizio e fungeva da copertura solo ad alcune proprietà; pertanto, la spesa non poteva essere deliberata dal condominio, ma solo dai singoli proprietari delle unità interessate dai lavori, ai sensi dell'articolo 1126 Codice civile.

Poiché l'immobile di Caio non era tra quelle interessate dai lavori, egli non avrebbe potuto essere interessato dalla spesa . Contro il provvedimento di rigetto del Giudice di pace, Caio proponeva appello evidenziando la violazione degli articoli 1123 e 1126 Codice civile, essendo la terrazza oggetto di lavori di proprietà esclusiva del condominio Tizio, con conseguente diversa ripartizione delle spese.

La terrazza a livello
La terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti, deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex articolo 1117 Codice civile, in quanto, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato; tale conclusione non può essere messa in dubbio dalla circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune.

Il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell'edificio, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che sono preordinate a fini solo fiscali e hanno, pertanto, soltanto il valore di semplici indizi.

Gli estratti catastali
Secondo l'appellante, la terrazza era di proprietà e in godimento del condomino Tizio. Il condominio convenuto non aveva contestato tale affermazione, al contrario ammettendo esplicitamente la proprietà esclusiva della terrazza e producendo estratti catastali e tabelle millesimali. Tuttavia, secondo il giudice, gli estratti catastali costituiscono mero indizio (Cassazione 9096/1991) e non piena prova della proprietà. Neppure dalle tabelle millesimali si può trarre prova della proprietà esclusiva, atteso che non vi era specificazione delle singole parti dell'unità immobiliare.

La condominialità del lastrico solare
Piuttosto, per documentare la proprietà esclusiva della terrazza in capo a Tizio sarebbe stato necessario produrre il relativo titolo di proprietà, e dunque il contratto con il quale era stato acquistato il diritto. Proprio con riferimento al caso di specie, in presenza di soli estratti catastali e non anche del titolo negoziale di acquisto della proprietà, la Cassazione, nell'ordinanza 22339/2019, ha evidenziato che il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell'edificio, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che ne indichino l'eventuale natura privata, in quanto preordinate a fini solo fiscali ed aventi, pertanto, in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi, essendo al contrario necessario, per l'acquisto della proprietà di un bene immobile a titolo derivativo, un contratto avente forma scritta.

Quindi, per come strutturato il condominio in esame, e in assenza di prova contraria, il Tribunale (in grado di appello) ha concluso per la considerazione del lastrico in esame come una parte necessaria dell'edificio, e dunque comune ai sensi dell'articolo 1117 Codice civile.In conclusione, per i motivi esposti, l'appello è stato rigettato.

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