Il fondo cassa, per opere straordinarie o innovative, va costituito anche se superfluo

Si occupa dell’istituzione del fondo cassa in condominio la sentenza 2831 del Tribunale di Torino del 13 agosto 2020.L'obbligo imposto dall'articolo 1135, comma 1, numero 4 del Codice civile opera anche nell'ipotesi in cui il condominio sia già dotato di una liquidità sufficiente per far fronte alle spese connesse all'intervento di straordinaria manutenzione e/o innovativo.

L'istituto
Con il termine “fondo cassa”s'intende una provvista di denaro di cui si dota il condominio per consentire all'amministratore di far fronte con immediatezza a determinate esigenze di spesa. Fra le diverse tipologie elaborate dal legislatore e/o ammesse dalla giurisprudenza, spicca il fondo per le opere di manutenzione straordinaria o innovative, che il riformato articolo 1135, comma 1, numero 4 del Codice civile ha reso obbligatorio salvo diverso accordo all'unanimità dei condomini ovvero una clausola introdotta nel regolamento a natura contrattuale.

Secondo la norma, l'accantonamento deve essere pari all'ammontare complessivo dell'intervento oppure ai diversi stati di avanzamento delle opere concordati con l'appaltatore.L'obbligo sorge quando il preventivo o il contratto d'appalto è approvato definitivamente e il relativo esborso ripartito tra i condomini, poiché solo in tale momento l'assemblea esprime una volontà pienamente consapevole e definitiva (Cassazione, sentenza 10235/2013).

La vicenda
Tra i vari motivi oggetto d'impugnativa, si censura la nullità della delibera per non avere disposto l'istituzione di un fondo cassa ai sensi dell'articolo 1135 Codice civile contestualmente all'approvazione di opere di carattere straordinario.Il condominio obietta che, nel peculiare caso in esame, la rateizzazione concordata con l'appaltatore ne avrebbe comportato il saldo ben prima dell'avvio dell'intervento, e pertanto l'accantonamento previsto per legge sarebbe stato pressoché inutile.

La sentenza
Il Tribunale di Torino respinge tale tesi, ribadendo invece l'obbligatorietà del fondo a prescindere da un'effettiva necessità del medesimo. Premesso, infatti, che l'istituto si erge a tutela del condomino virtuoso - che diversamente si troverebbe esposto al rischio di sopperire all'inadempimento del condominio moroso nel versamento della quota in favore dell'appaltatore - il giudice ritiene «irrilevante la circostanza che nel caso concreto il fondo sia risultato superfluo poiché la norma è chiara nel prevedere l'obbligo della sua costituzione essendo volta a prevenire in astratto e non in concreto che il rischio dell'insolvenza dei singoli ricada sui condomini virtuosi. Inoltre risulta essere una garanzia per il terzo poiché la somma risulta appositamente vincolata e destinata a soddisfare il creditore».

Di conseguenza, la violazione dell'obbligo in esame, posto a presidio del diritto del condomino virtuoso a non vedersi aggredito dai creditori del condominio, non può che determinare la nullità della delibera (Tribunale di Milano, sentenza 6132/2017).

La provvista
La circostanza che il fondo sia in qualche modo sganciato dall'esistenza di un'effettiva provvista -tanto da dover essere istituito nell'ipotesi in cui il denaro non sia più necessario - si riflette pure nel fatto che l'amministratore è legittimato ad avviare i lavori pur non avendo reperito l'intera somma stabilita dall'assemblea.

In tal senso si è difatti espresso il Tribunale di Roma, affermando che per «costituzione del fondo» deve intendersi l'adozione della delibera e l'inserimento di tale voce in bilancio, non l'effettivo rastrellamento delle quote: «Nel caso di specie, i lavori non erano stati iniziati e si trattava di raccogliere le somme per “dare corso ai lavori”, ma neppure l'articolo 1135, numero 4 impone che gli importi di cui ai lavori approvati debbano essere interamente versati prima di iniziare i lavori,essendo sufficiente che il fondo speciale sia costituito contabilmente».

Come evidenziato da autorevole dottrina, la ratio insita nella norma citata presuppone che il fondo straordinario sia istituito sol da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria, garantendo così maggiore chiarezza contabile a vantaggio dei creditori. Inoltre, opinare diversamente significherebbe «bloccare l'inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino» (Tribunale di Roma, sentenza 18320/2018).