Delibere condominiali, i termini di impugnazione non sono modificabili

Il regolamento condominiale non può intervenire sui termini per l'impugnazione delle delibere assembleari, si tratta infatti di una materia sottratta dal codice civile alla possibilità di modifica da parte dei condomini. Lo ha chiarito la Corte di cassazione con la sentenza n. 19714 depositata ieri.

L’iter processuale
Accolto dunque il ricorso di un condomino contro la decisione della Corte di appello di Milano che, confermando la sentenza del Tribunale, aveva stabilito la sua decadenza dal diritto di impugnazione (ex art. 1137 c.c.). La delibera era stata infatti approvata il 18 novembre 2014, mentre la notifica della citazione era arrivata il 15 dicembre successivo, in tal modo sforando il termine di decadenza di quindici giorni stabilito dall'articolo 25 lettera D del regolamento condominiale contrattuale.

Secondo la Corte territoriale, infatti, la decadenza stabilita dall'art. 1137 c.c. in trenta giorni «non è comunque sottratta alla disponibilità delle parti». Di tutt'altro avviso la VI Sezione civile della Cassazione che affermando un principio di diritto ha statuito che: «È nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all'autorità giudiziaria l'annullamento delle delibere dell'assemblea, visto che l'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all'art. 1137 c.c.».

Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, approvato cioè da tutti condomini, spiega la sentenza, «non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138, comma 4, c.c., né può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni».

In particolare, l'art. 1138, ultimo comma, c.c., disposizione che regola la materia di causa e della quale la Corte d'appello non ha tenuto conto, contiene, due diverse norme, di cui una generica e l'altra specifica. La prima esclude che i regolamenti condominiali possano menomare diritti spettanti a ciascun condomino in base agli atti di acquisto o alle convenzioni.

La seconda dichiara inderogabili le disposizioni del codice concernenti l'impossibilita di sottrarsi all'onere delle spese, l'indivisibilità delle cose comuni, il potere della maggioranza qualificata di disporre innovazioni, la nomina, la revoca ed i poteri dell'amministratore, la posizione dei condomini dissenzienti rispetto alle liti, la validità e l'efficacia delle assemblee, l'impugnazione delle relative delibere.

La prima di tali norme, argomenta la Corte, «riguarda dunque i principi relativi alla posizione del condominio rispetto ai diritti dei condomini sulle parti comuni e sui beni di proprietà individuale e la disciplina di tali diritti, se non è modificabile da un regolamento comune, deliberato a maggioranza, può essere, invece, validamente derogata da un regolamento contrattuale».

La seconda norma, invece, concerne le disposizioni relative alla dinamica dell'amministrazione e della gestione condominiale. «L'inderogabilità di queste ultime disposizioni – prosegue - è assoluta e, pertanto, la relativa disciplina non può subire modifiche neppure in base a regolamenti contrattuali o ad altre convenzioni intercorse fra le parti».

In definitiva, conclude la decisione, nel valutare la tempestività della impugnazione, la Corte d'appello avrebbe dovuto rilevare la nullità della clausola contenuta nel regolamento condominiale che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni, «visto che l'ultimo comma dell'art. 1138 c.c. vieta che con regolamento condominiale siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all'art. 1137 c.c.».