Credito sugli affitti, cessione formalizzata per corrispondenza

Gli ultimi chiarimenti delle Entrate sul credito di imposta per la locazione di immobili strumentali, esteso dal decreto agosto ai canoni di giugno 2020, rendono fruibile l’agevolazione anche in situazioni non espressamente indicate nella norma. Per sfruttare il bonus, in caso di difficoltà finanziarie nel pagamento del canone, il conduttore può cedere il credito al locatore.

Il credito di imposta per i canoni di locazione, introdotto dall’articolo 28 del Dl 34/2020 riguarda i contribuenti con ricavi o compensi 2019 non superiori a 5 milioni (requisito non richiesto per alberghi e agriturismi, agenzie di viaggio e tour operator), in presenza di calo del fatturato almeno del 50% nei mesi di marzo, aprile, maggio, nonché giugno 2020 (estensione stabilita dal Dl 104/2020) sul corrispondente mese del 2019. Il tax credit è pari al 60% del canone (pagato entro il 2020) di ciascuno dei quattro mesi in cui si è verificato il calo di fatturato. Se si tratta di affitti di azienda o rapporti a prestazioni complesse (comprendenti almeno un fabbricato strumentale), la misura è del 30 per cento.

I calcoli
Il requisito del calo del fatturato non è richiesto nei casi di attività avviata dal 2019 o domicilio nei comuni con stato emergenziale ante Covid-19, in essere al 31 gennaio 2020.

Per i commercianti al dettaglio, il tax credit spetta anche se i ricavi 2019 eccedono i 5 milioni, ma in tal caso la percentuale è ridotta al 20% (o al 10% per affitti di azienda) del canone.

La circolare 25/E/2020 ha confermato che il credito spetta anche sugli immobili di categoria catastale abitativa purché impiegati come beni strumentali del conduttore (abitazione utilizzata come studio o fabbricati uso bed and breakfast). Nel caso di unico contratto, a canone indistinto, riguardante più fabbricati di cui solo uno impiegato nell’attività e gli altri a fini privati (ad esempio, ufficio e abitazione del professionista), si può calcolare il canone rilevante ripartendo il totale in proporzione alle rendite catastali (risposta 321/2020 riferita al bonus botteghe).

Il tax credit si estende anche ai fabbricati in sub-locazione
La risposta 356/2020 ha chiarito che spetta il bonus, ad esempio, al professionista che conduce in subaffitto una stanza posta all’interno dello studio di un altro lavoratore autonomo, che quest’ultimo ha in locazione da terzi. Anche il conduttore principale potrà applicare il credito di imposta, restando però da chiarire se il 60% incida sul canone di affitto al lordo o al netto del provento da sublocazione.

Il credito di imposta si utilizza in F24 (codice 6920), senza limiti annuali, e può essere ceduto (anche) al locatore, previa sua accettazione, a fronte di un corrispondente sconto sul (e comunque in luogo del) pagamento di una identica parte di canone. In caso di cessione al locatore, dunque, il credito matura al momento della cessione e senza necessità di preventivo pagamento.

Affinché la quantificazione del credito sia corretta, occorrerà però saldare anche la parte restante. Ad esempio, canone 100, pagato con cessione del corrispondente credito di imposta (60): se non si versassero anche i restanti 40, il tax credit agirebbe su 60 e si ridurrebbe a 36 (60% di 60).

La cessione va notificata al Fisco in via telematica (provvedimento del 1° luglio 2020) fino a tutto il 31 dicembre 2021. Il modello deve essere inviato successivamente alla stipula della cessione. Dal giorno lavorativo successivo l’acquirente (previa accettazione telematica) può compensare il credito (codice 6931).

L’atto di cessione del credito (si veda il facsimile) non dovrebbe scontare l’imposta di registro (riguardando l’applicazione di un tributo; risoluzione 84/E/2018), ma è comunque preferibile redigerlo per scambio di corrispondenza.