Tende da sole sul balcone proibite dal regolamento. Il condominio non può autorizzarle a maggioranza

L'installazione delle tende da sole costituisce espressione del diritto di comproprietà del prospetto condominiale, ex articolo 1102 Codice civile e non innovazione in quanto non alterano la destinazione della facciata. Lo ha confermato la Corte d'appello di Lecce, sezione II, nella pronuncia del 7 agosto 2020 numero 236.

La vicenda
Nel giudizio di primo grado, il Tribunale aveva rigettato l'impugnazione proposta da una condomina avverso la delibera approvata a maggioranza con cui l'assemblea del condominio aveva modificato il regolamento condominiale contrattuale nella parte in cui vietava ai singoli condomini di eseguire innovazioni interessanti in via diretta o indiretta le parti comuni dell'edificio e nello specifico l'installazione di tende da sole.

Secondo il giudice, il rigetto dell'impugnazione si basava sulla natura regolamentare e non contrattuale della clausola e dunque sulla conseguente possibilità di modifica a maggioranza, nonché sulla previsione regolamentare e dell'articolo 1120 Codice civile (inderogabile dall'articolo 1138, quarto comma, Codice civile) della facoltà di apportare innovazioni alle cose comuni, tra le quali rientrerebbe anche l'apposizione delle tende da sole sui balconi. Avverso il provvedimento in esame, la condomina ha proposto appello eccependo l'erronea interpretazione del regolamento.

La natura del regolamento
A seguito dell'istruttoria di causa era emerso che il regolamento del condominio era stato redatto dal soggetto che aveva realizzato l'edificio ed era stato accettato dagli acquirenti delle singole unità immobiliari. Dunque, era alquanto chiaro che la clausola regolamentare oggetto di modifica (cioè quella che poneva il divieto di installare tende da sole) aveva natura contrattuale in quanto incideva, limitandoli, sul diritto dei singoli condomini sulle loro proprietà individuali (i balconi aggettanti) e sul diritto degli stessi condomini sulle parti comuni (la facciata dell'edificio).

Alla base di ciò, dalla natura contrattuale della clausola derivava la non modificabilità della stessa maggioranza,nonché la nullità (per mancanza dell'accordo di tutte le parti interessate) della delibera con cui l'assemblea aveva preteso di modificare a maggioranza detta clausola.

Esclusione di innovazioni
Inoltre, secondo i giudici della Corte territoriale, non era corretta la valutazione del giudice di primo grado in ordine alla possibilità di deliberare a maggioranza l'apposizione delle tende da sole ai sensi dell'articolo 1120 Codice civile. Difatti, le innovazioni di cui all'articolo 1120 consistono in opere di trasformazione che incidono sull'essenza della cosa comune trasformandone la originaria funzione e destinazione (Cassazione 31690/2019, Cassazione 15265/2019); in particolare, le innovazioni disciplinate dall'articolo 1120 Codice civile sono quelle avente ad oggetto diretto le cose comuni e non quelle opere (quali la installazione delle tende da sole sui balconi) relative alla proprietà individuali e che possono solo indirettamente avere ripercussioni sui beni comuni.

Pertanto, se l'apposizione delle tende non è innovazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1120, questa norma non era invocabile nel caso in esame. L'installazione delle tende costituisce piuttosto espressione del diritto di comproprietà del prospetto condominiale (Cassazione 12298/2003), esercizio della facoltà di cui all'art.1102 Codice civile. Del resto non poteva rilevare, al riguardo, la circostanza che la stessa clausola regolamentare definisca “innovazione” l'installazione di tende da sole in quanto la clausola fa riferimento alle «innovazioni nelle proprietà individuali» e non a quelle sui beni comuni a cui si riferisce l'articolo 1120.

La decisione
In conclusione, alla luce di tutto quanto esposto, la natura contrattuale della clausola suddetta, l'inapplicabilità dell'articolo 1120 Codice civile, la non sussistenza di alcun contrasto della detta clausola con l'articolo 1120 e la esclusione di qualsiasi nullità ex articolo 1418, prima comma, Codice civile della clausola per violazione di norma imperativa hanno portato a ritenere nulla la delibera impugnata. Per l'effetto, il condominio è stato condannato a restituire le somme versate dalla condomina in applicazione dell'articolo 2033 Codice civile.