Nulla la delibera che esonera dal pagamento delle spese il proprietario di un locale in condominio

Solo se un edificio può dividersi in parti autonome, si potrà sciogliere il condominio e istituire condomini separati con delibera approvata a maggioranza o pronuncia del giudice. Sarà nulla, quindi, la delibera che disponga la gestione separata di un locale inglobato ad un piano dello stabile esonerando il proprietario – a maggioranza e in deroga ai criteri di divisione delle spese – dalla partecipazione a quanto posto per legge a suo carico. Lo sottolinea la Corte di appello di Taranto con sentenza numero 8 del 13 gennaio 2020.

La vicenda
Il caso arriva sul tavolo del collegio pugliese per impugnazione promossa dal proprietario di un locale commerciale contro la sentenza con cui il Tribunale annullava la delibera che, accolta la sua proposta, ne sanciva la gestione autonoma e divisa dal resto del palazzo approvando nuove tabelle millesimali. La Corte, però, dichiarata cessata la materia del contendere per revoca della delibera, si pronuncia sulle spese secondo la soccombenza virtuale e marca che – se la lite non si fosse placata – gli appelli incidentali degli altri condòmini sarebbero stati accolti.

I casi di scioglimento dei condominio
L'articolo 61 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, ricorda, prevede che qualora un edificio si possa dividere in parti che abbiano i connotati di edifici autonomi il condominio possa essere sciolto e possano costituirsi condomini separati, con delibera approvata con la maggioranza prevista dal secondo comma della norma o con pronuncia dell'autorità giudiziaria.

Nella vicenda, però, non era ravvisabile il presupposto per sciogliere il condominio laddove dalla descrizione dell'immobile contenuta nel regolamento si desumeva che il locale commerciale non era edificio autonomo ma accorpato al piano terra. Difatti l'assemblea, scrive la Corte di appello, anziché disporre lo scioglimento del condominio, ne sanciva – come provato dal verbale di transazione – solo la gestione separata e distinta.

La deroga alla ripartizione spese
Tuttavia, avendo optato per tale gestione senza aver sciolto il condominio e senza che il locale avesse le caratteristiche di unità autonoma, la decisione assembleare aveva di fatto introdotto a maggioranza una deroga generale ai criteri di spartizione delle spese indicati dal Codice civile all'articolo 1123.

Deroga non permessa per aver esonerato il proprietario del locale dalla partecipazione a spese condominiali poste per legge anche a suo carico. Ma già la Cassazione 1187/2019 era intervenuta a ribadire che una deliberazione di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni in parti uguali, adottata a maggioranza in deroga ai dettami di proporzionalità fissati dal codice, è nulla per impossibilità dell'oggetto trattandosi di decisione che – incidendo sulla misura legale o contrattuale degli obblighi dei singoli – sfora le attribuzioni assembleari e richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime.

Ecco che, contrariamente a quanto concluso dal Tribunale, l'impugnazione della delibera (nulla) non era assoggettata al termine decadenziale di cui all'articolo 1137 del Codice civile e se la materia del contendere non fosse cessata, sarebbe stata accolta. Soccombenza virtuale dell'appellante da cui deriva la condanna alle spese processuali.