Condominio

I balconi sono considerati come costruzioni ai fini della verifica del rispetto delle distanze tra edifici

Chi dunque non rispetta i limiti può essere condannato al ripristino degli stessi

di Edoardo Valentino

Nel calcolo della distanza tra edifici il balcone conta come parte della costruzione, con la conseguenza che se il ballatoio risulta costruito a distanza inferiore rispetto a quanto previsto dalla legge e dai regolamenti, allora la costruzione deve essere ridotta in pristino e, ove necessario, demolita. Questo il principio espresso dalla sentenza della Cassazione sezione II, 2 settembre 2020, numero 18219.

I fatti e le pronunce di merito
Il giudizio di primo grado aveva come oggetto la domanda di riduzione in pristino che un proprietario chiedeva nei confronti di una società edile, proprietaria di un lotto adiacente. La convenuta, nella fattispecie, aveva realizzato un edificio di nuova costruzione e l'attore contestava il mancato rispetto delle distanze della parete con ballatoio posta sul confine tra le due proprietà. Il Tribunale, all'esito del processo, accoglieva la domanda attorea, condannando la società convenuta alla riduzione in pristino della costruzione. In particolare, la sentenza evidenziava come la parete sopra menzionata fosse stata edificata a 7,71 metri dal confine, in violazione dell'articolo 9 del Decreto ministeriale 1444 del 1968, che prevedeva una distanza minima della costruzione pari a 10 metri da quella preesistente.

La vicenda approdava quindi in Corte d'Appello che, a seguito del processo, confermava la decisione del primo giudice, condannando la società edile alla parziale demolizione della struttura di nuova costruzione. A nulla valevano le obiezioni della convenuta, che affermava come nel caso in questione il muro fosse stato realizzato a 10 metri dal vicino e solo il balcone soprastante sarebbe stato a distanza inferiore di quella legale. Secondo il giudice del riesame, infatti, lungo la facciata dell'edificio contestata dalla parte attrice, sarebbero stati presenti dei ballatoi i quali avevano la consistenza di vere e proprie costruzioni ai sensi dell'articolo 873 del Codice civile.

La definizione di costruzione
Tale norma afferma infatti che «le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri . Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore» (nel caso in questione, il regolamento locale aveva imposto una distanza ancora maggiore a quella legale). Nel calcolo delle distanze, quindi, si doveva tenere conto della presenza di balconi e ballatoi, in quanto la distanza deve essere valutata a partire dalla fine di questi, e non dal muro perimetrale dell'edificio.

Aggiungeva il giudice di merito che le prescrizioni di cui all'articolo 9 del Decreto ministeriale 1444 del 1968 dovevano essere considerate vincolanti per gli enti territoriali, con l'effetto di sostituirsi ad eventuali regolamenti locali in deroga, per effetto di un meccanismo definito di «inserzione automatica», con preventiva disapplicazione della normativa di grado secondario in contrasto con detta disposizione.

Il ricorso alla Suprema corte
La vicenda, quindi, approdava in Cassazione, a seguito di ricorso della società edile già soccombente nel merito. Nell'atto introduttivo del giudizio la ricorrente, sostanzialmente, chiedeva un nuovo esame della documentazione versata in atti, dato che da questa si sarebbe dedotto che la costruzione non sarebbe stata nuova, ma realizzata come rifacimento di un edificio preesistente e- conseguentemente – le norme sulle distanze tra nuove costruzioni non sarebbero state applicabili.

Con la sentenza in commento la Cassazione rigettava il ricorso proposto. Secondo gli ermellini, infatti, i principi pronunciati dalla Corte d'appello erano corretti in punto di diritto e la sentenza era dunque valida. Il ricorso in Cassazione della società edile, poi, doveva essere rigettato in quanto incentrato su valutazioni di merito non demandabili al giudice di legittimità. All'esito del processo, quindi, la società edile risultava soccombente e la sentenza d'appello era confermata in ogni sua parte.

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