È importante individuare i votanti nella delibera assembleare

Un condomino chiedeva l'annullamento di una delibera condominiale poiché nel verbale assembleare non erano stati indicati i soggetti a favore e quelli contro e perché non era stato verificato il quorum di legge per poter deliberare; inoltre, a suo dire, i lavori deliberati erano inidonei a raggiungere lo scopo perché la somma messa a disposizione dal condominio era insufficiente per l'eliminazione delle cause di infiltrazione; in ultima istanza, l'attore chiedeva che il tribunale si sostituisse all'assemblea condominiale, condannando il condominio ad eseguire tutti i lavori indicati nella relazione tecnica del suo perito di parte, allegata in giudizio.

La verifica dei quorum e la lamentata indicazione dei votanti
In ordine alla contestazione dei quorum necessari, la sentenza del Tribunale di Catania 2446/2020 pubblicata il 13 luglio 2020, ne ha preliminarmente verificato la correttezza poiché la delibera era stata assunta a maggioranza con il voto favorevole di tutti i condomini, ad eccezione dell'attore: dal verbale si comprendeva chiaramente, infatti, che la stessa era stata assunta con il voto favorevole di 585,701 millesimi, e quindi con un numero di condomini superiore al quorum dei 500 millesimi previsti per legge.

Più articolata e approfondita è stata la disamina sulla lamentata e mancata indicazione nominativa degli assenzienti e dei dissenzienti: l'articolo 1136 Codice civile, infatti, dispone, dal secondo al quinto comma, che le deliberazioni delle assemblee dei condomini debbono approvarsi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza, semplice o qualificata, dei partecipanti al condominio intervenuti nella riunione e del valore dell'edificio e che delle deliberazioni deve redigersi il verbale.

Il contenuto del verbale
La norma non dispone che, ai fini della validità delle deliberazioni adottate, debbono individuarsi, riproducendoli nel verbale, i nomi dei singoli partecipanti alla votazione, assenzienti e dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali; tuttavia l'individuazione dei partecipanti assenzienti e dissenzienti è certamente essenziale. Sono, del resto, immediate le considerazioni che, nelle maggioranze richieste per la validità delle approvazioni delle deliberazioni – come per la validità della costituzione stessa dell'assemblea – convergono l'elemento personale (i partecipanti al condominio) e quello reale (la quota proporzionale dell'edificio espresso in millesimi che può variare in relazione al valore delle singole unità immobiliari); e che il potere di impugnare è riservato ai condomini dissenzienti.

L'effetto del voto in assemblea
Sotto il primo profilo, è indispensabile individuare nominalmente i condomini assenzienti e dissenzienti al fine della verifica dell'esistenza della maggioranza prescritta con riferimento all'elemento reale. La verifica dell'esistenza o no del quorum prescritto, con riferimento al valore dell'edificio, postula, infatti, l'indicazione nominativa dei condomini che hanno approvato la delibera. Del resto, il voto produce effetti rilevanti oltre la deliberazione, essendone consentita l'impugnazione ai condomini dissenzienti (ed agli assenti, che peraltro già risultano individuati all'esito delle operazioni preliminari dirette alla verifica della regolare costituzione dell'assemblea): così che occorre, fin dal momento della espressione del voto, indicare i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione.

Il rischio conflitti d'interesse se il verbale non è completo
Né rileva che, nel caso in esame, l'unico dissenziente fosse l'attore, poiché non mancavano altre ragioni per le quali si sarebbe resa necessaria l'identificazione dei condomini assenzienti e dissenzienti; segnatamente, in considerazione dell'innegabile interesse dei partecipanti a valutare l'esistenza di un eventuale conflitto di interessi, possibile solo con la individuazione della manifestazione del voto atteso che, mancando questa, non è dato conoscere se i voti, favorevoli o contrari, provengano da differenti valutazioni dell'interesse comune o da uno proprio dei singoli con quello confliggente (sul tema, si veda Cassazione, sezione civile sentenza 697 del 22 gennaio 2000 e Cassazione, sezione civile, sentenza 810 del 29 gennaio 1999).

Ne consegue che non è conforme alla disciplina legale, omettere l'indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio e di riprodurre nel verbale detti elementi, limitandosi, a prendere atto del risultato della votazione, in concreto espresso con la locuzione: «l'assemblea a maggioranza ha deliberato». Tali considerazioni hanno indotto il giudice catanese ad escludere la presunzione di validità della deliberazione impugnata che solamente può conseguire dalla indicazione nel verbale di quegli elementi indispensabili alla verifica della sua legittima approvazione.

Il giudice non può fare le veci dell'assemblea
Quanto alla domanda attorea di sostituzione del Tribunale all'operato del condominio – con ordine di esecuzione dei lavori - essa è certamente inammissibile per come formulata poiché presupporrebbe necessariamente un vaglio sulla opportunità della deliberazione assembleare impugnata, mentre il tribunale, in sede di cognizione della invalidità di una delibera, non ha il potere di esaminarne il merito, a meno che esso non si traduca in un eccesso di potere.

La cessata materia del contendere
Il condominio aveva infine dedotto la cessata materia del contendere poiché, con nuova delibera intervenuta in corso di causa, l'assemblea - con il voto favorevole di 15 condomini e millesimi totali 709,933 - per porre fine al giudizio instaurato, aveva rettificato ed integrato la delibera impugnata, deliberando nuovamente i lavori da eseguire per eliminare le infiltrazioni nell'immobile dell'attore; tale delibera era stata assunta con la presenza ed il voto favorevole dell'attore stesso, pertanto la cessazione della materia del contendere si era effettivamente profilata, considerato che la nuova delibera aveva – nei fatti – sostituito la precedente, ampliando l'oggetto dei lavori necessari ad ovviare alle cause del danno ed integrando efficacemente le previsioni della delibera impugnata.