Condominio

Sottotetto: il singolo condomino non può realizzare muri divisori per meglio godere del bene comune

Il proprietario riteneva di non aver comunque impedito l’uso da parte degli altri condomini

di Edoardo Valentino

La vicenda oggetto del presente commento iniziava con l'azione giudiziale di alcuni condomini che lamentavano l'illegittima occupazione del sottotetto dello stabile ad opera di un altro condomino. Il convenuto, in effetti, aveva effettuato dei lavori nel sottotetto condominiale e aveva provveduto ad erigere delle pareti delimitando lo spazio di sottotetto antistante il proprio condominio. Nella stanza così creata, quindi, aveva portato alcuni mobili e beni di sua proprietà.

I giudizi di merito
Una volta convenuto in giudizio, tuttavia, si era difeso affermando come l'utilizzo dallo stesso effettuato fosse coerente con l'articolo 1102 del Codice civile, che prevede un utilizzo più intenso della cosa comune da parte del singolo proprietario. La norma in questione afferma difatti che «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa […]».

La difesa del convenuto, quindi, era che l'utilizzo effettuato del sottotetto fosse consentito dalla legge e non escludesse gli altri condomini dall'accesso alla parte comune, tanto che egli aveva consegnato l'amministratore la chiave del locale ricavato nella soffitta, di modo che chiunque potesse accedervi. Il Tribunale, all'esito del giudizio, accoglieva la domanda degli attori e condannava il convenuto «all'abbattimento del muro eretto con conseguente rilascio della porzione di sottotetto occupata».Di simile tenore la decisione della Corte d'appello, che all'esito del giudizio accoglieva le ragioni dei condomini.

Il ricorso alla Suprema corte
Al condomino, quindi, non restava che adire la Cassazione, con un ricorso incentrato su diversi motivi di diritto. Il soccombente, infatti, affermava che non aveva mai inteso usurpare la porzione di sottotetto occupata, bensì di effettuare un uso più intenso della stessa, così come previsto dall'articolo 1102 del Codice civile.Veniva precisato che l'uso più intenso era da considerare come “paritetico” agli altri condomini, e non identico e contemporaneo da parte di tutti. Continuava il ricorrente affermando come la cosa comune non fosse stata alterata, essendo rimasta immutata la funzione di isolamento del sottotetto rispetto allo stabile.

Secondo il condomino, inoltre, la Corte d'appello non avrebbe correttamente valutato la corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato nella sentenza del Tribunale.Nell'atto di citazione in appello, infatti, il condomino aveva rilevato come le conclusioni degli attori fossero le seguenti: «dichiarare tenuto e condannare [omissis] ad eliminare tutte le opere dallo stesso realizzate nella porzione di sottotetto illegittimamente occupata», mentre, come detto in precedenza, il Tribunale l'aveva condannato «all'abbattimento del muro eretto con conseguente rilascio della porzione di sottotetto occupata».A detta del ricorrente tale sentenza eccedeva la richiesta degli attori, infrangendo la regola di cui all'articolo 112 del Codice di procedura civile.

La decisione
Con la sentenza Cassazione sezione II, 2 settembre 2020, numero 18191, la Suprema corte accoglieva parzialmente il ricorso sopra tratteggiato. Con riferimento alla parte relativa alla valutazione dell'occupazione del sottotetto, a dire il vero, la Cassazione rigettava la ricostruzione del ricorrente. Secondo gli ermellini, infatti, le modifiche apportate alla cosa comune eccedevano il limite dell'uso più intenso della cosa ai sensi dell'articolo 1102 andando a integrare modifiche non consentite del bene.

La Cassazione specificava che, nel caso in questione, una modifica di tale portata avrebbe dovuto essere assoggettata al rispetto delle regole generali delle innovazioni di cui all'articolo 1120 del Codice civile. Laddove per l'uso più intenso del bene comune il condomino non deve chiedere il permesso a nessuno, per la realizzazione di innovazioni sulle parti comuni il Codice civile prevede la necessità di una delibera assembleare conforme.Era quindi corretta la valutazione dei giudici di merito sull'illegittimità dell'occupazione dell'area.

Diversamente dal motivo di ricorso sopra citato, la lamentela relativa alla pronuncia oltre la domanda da parte del Tribunale veniva accolta dalla Cassazione. A detta della Corte avevano infatti errato i giudici d'appello nel non riconoscere che, oltre alla censura sulla demolizione del muro, la sentenza investiva altresì la condanna alla rimozione dei beni mobili collocati nel sottotetto, in totale violazione dell'articolo 112 del Codice di procedura civile. Alla luce di tale considerazione il ricorso veniva, pur parzialmente, accolto, con l'effetto di rinviare il giudizio alla Corte d'appello per una nuova valutazione nel merito.

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