Condominio

Servitù prescritta e distanze violate: valgono le previsioni della nota di trascrizione dell’atto di vendita

Quest’ultima non deve essere - come nel caso in esame - generica e insufficiente

di Selene Pascasi

Al confinante che lamenti la violazione delle distanze tra costruzioni spetta sia la tutela in forma specifica tesa al ripristino della situazione antecedente l'illecito che quella risarcitoria e il danno gli verrà liquidato in automatico, senza necessità che svolga una specifica attività probatoria. Lo puntualizza la Cassazione con ordinanza 17733 del 25 agosto 2020.

La vicenda
Motivo della lite, la sopraelevazione e l'ampliamento di un immobile contestati dai proprietari del palazzo confinante. E rano state violate, lamentano, le distanze legali e il diritto di servitù – prefigurato con la vendita nel frazionare l'unico lotto originario – non era loro opponibile per mancata trascrizione e, comunque, si era estinto per prescrizione. Di qui, la richiesta di accertare la prescrizione o l'inopponibilità della servitù e la violazione delle distanze previste dal Codice con condanna alla demolizione e all'arretramento dei manufatti.

I convenuti si difendono sostenendo la possibilità di edificare per pattuizione contenuta nell'atto di vendita ma il tribunale li condanna all'arretramento. Contro la decisione arriva l'appello anch'esso rigettato: la servitù era effettivamente inopponibile perché l'indicazione contenuta nella nota di trascrizione dell'atto di vendita (che impegnava al rispetto di tutti gli accordi e condizioni stabiliti) era generica e insufficiente per opporre il diritto ai terzi acquirenti. Sarebbe servita, a tal fine, la prova della piena consapevolezza della natura e del contenuto del vincolo.

Il ricorso alla Suprema corte
La doppia sconfitta non ferma i proprietari condannati che formulano ricorso per Cassazione insistendo sul fatto che il vincolo di servitù fosse contenuto in una clausola del rogito chiara ed univoca. Motivo inammissibile. Le indicazioni riportate nella nota di trascrizione – marca la Corte di legittimità aderendo alla salda interpretazione giurisprudenziale – devono consentire di individuare «senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio e i beni ai quali esso si riferisce, nonché l'essenza e la natura del diritto che si è voluto costituire, dovendo i terzi essere posti in grado di rilevare dalla stessa nota trascritta la natura e il contenuto dell'atto, senza necessità di esaminare il contenuto del titolo che viene depositato, insieme con la nota, presso la conservatoria dei registri immobiliari».

L’obbligo di trascrizione non è derogabile
E, prosegue, costituisce esame attento (incensurabile in sede di legittimità) il giudizio di merito sull'esistenza, nella nota di trascrizione, degli elementi necessari per individuare il bene e il diritto che forma oggetto del negozio trascritto. Quanto alla trascrizione degli atti previsti dall'articolo 2643 del Codice civile (tra cui quelli che costituiscono o modificano servitù prediali) essendo una forma di pubblicità essenziale per l'efficacia verso i terzi, non ammette deroghe o equipollenti.

È inifluente, quindi, la circostanza che il terzo sia venuto a conoscenza da altra fonte della costituzione o modifica della servitù. Ciò non toglie, sottolinea la Cassazione, che – se è vero che la trascrizione non ammette forme di pubblicità o di conoscenza diverse – il terzo interessato, discutendosi di diritti sostanziali di cui il privato è titolare, potrà efficacemente, con dichiarazione esplicita e non equivoca, rinunciare a far valere la mancanza di trascrizione. Nella vicenda, però, non si era avuto alcun riscontro di una dichiarazione in tal senso.

Il danno automatico
Era corretta, quindi, anche sotto questo profilo, la pronuncia impugnata. Circa, infine, la condanna al risarcimento in via equitativa dei danni (argomento sul quale era stata stilata apposita censura basata sulla mancanza di prova del danno preteso) la Cassazione ribadisce come – nell'ipotesi di violata distanza tra costruzioni che abbia causato l'asservimento di fatto del fondo del vicino o la limitazione di una servitù a suo favore – il danno è automatico, senza necessità di attività probatoria (Cassazione 12630/19 e 21501/18). Era ineccepibile, allora, la sentenza di appello che la Cassazione conferma bocciando il ricorso.

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