Gli estratti del catasto non provano la proprietà esclusiva del lastrico solare

Per fornire la prova della proprietà esclusiva del lastrico solare in capo ad un condòmino non è sufficiente la produzione dei soli estratti catastali ma è necessario produrre il contratto di acquisto del diritto. Lo ha precisato il Tribunale di Ancona con la sentenza 1034/2020, pubblicata il 4 agosto 2020.

I fatti e la pronuncia di primo grado
La vicenda origina dall'impugnazione di una delibera con la quale l'assemblea condominiale aveva approvato la spesa per l'esecuzione di alcuni lavori sulla terrazza a livello in uso esclusivo ad un condòmino e il relativo stato di riparto. Secondo il condòmino impugnante, la delibera era nulla in quanto incideva sulla proprietà individuale, poiché il lastrico solare era di proprietà esclusiva del condòmino e fungeva da copertura solo ad alcune proprietà. Di conseguenza la spesa non poteva essere deliberata dal condominio, ma solo dai singoli proprietari delle unità immobiliari interessate dai suddetti lavori, ai sensi dell'articolo 1126 del Codice civile, tra le quali non rientrava quella di proprietà del condòmino impugnante.

Il condominio, nel costituirsi in giudizio, eccepiva, preliminarmente, l'incompetenza per valore a decidere del Tribunale in favore del Giudice di pace, che veniva accolta, e nel merito nel contestare la fondatezza dell'impugnazione deduceva la natura condominiale della spesa e produceva gli estratti catastali e le tabelle millesimali. Riassunto il giudizio innanzi al Giudice di pace la domanda del condòmino veniva rigettata.

Il valore degli estratti catastali
Il Tribunale, chiamato a pronunciarsi sull'appello promosso dal condòmino contro la sentenza di primo grado, osservando che gli estratti catastali costituiscono mero indizio e non piena prova della proprietà e che dalle tabelle millesimali non si può trarre la prova della proprietà esclusiva in quanto in esse non vi è la specificazione delle singole parti dell'unità immobiliare, lo ha rigettato, richiamandosi a quanto affermato di recente dalla Cassazione (ordinanza 22339/2019) secondo cui «il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell'edificio, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che ne indichino l'eventuale natura privata, in quanto preordinate a fini solo fiscali ed aventi, pertanto, in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi, essendo al contrario necessario, per l'acquisto della proprietà di un bene immobile a titolo derivativo, un contratto avente forma scritta obbligatoriamente».

L'uso esclusivo del lastrico solare da parte del proprietario dell'unità immobiliare ad essa annessa, ha concluso il Tribunale marchigiano, non rende il lastrico solare di proprietà esclusiva, ma incide solo sulla ripartizione delle spese.