Riparazioni lastrico solare: sono tenuti a partecipare alle spese i condomini degli appartamenti sottostanti

Le spese di riparazione del lastrico solare di utilizzo esclusivo vanno spartite, per due terzi, tra i condòmini dell'edificio o della parte cui il lastrico funge da copertura. Si tratta, difatti, di esborsi spettanti solo ai proprietari delle unità comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o da ricostruire e non anche ai titolari di porzioni cui il lastrico non sia sovrapposto. A ribadirlo è la Cassazione con ordinanza 18045 del 28 agosto 2020 (relatore Scarpa).

I fatt i e le pronunce di merito
Tutto nasce dalla decisione di alcuni condòmini di impugnare la delibera che aveva diviso i costi di rifacimento del lastrico solare di uso esclusivo tra i proprietari degli appartamenti sottostanti la parte interessata dai lavori. A quelle uscite, contestano, viste le caratteristiche dello stabile – costituito da quattro scale, in parte coperto da tetto e in parte da lastrico esclusivo – e le regole che prevedevano la condominialità delle porzioni indicate in planimetria (compresi androni di accesso e relative scale), dovevano partecipare tutti per due terzi e non solo i condòmini di una scala.

Il Tribunale accoglie la domanda ma la Corte di appello, a cui si era rivolta il condominio, riforma la sentenza: nel fascicolo mancavano i carteggi “chiave” su cui si fondava la prima ricostruzione per cui, gioco forza, doveva dirsi corretta la divisione delle spese decisa in assemblea secondo i criteri dell'articolo 1126 del Codice civile che richiama la «parte dell'edificio a cui il lastrico solare serve».

Il ricorso alla Suprema corte
Lo scontro non si placa e arriva il ricorso di uno dei condòmini che aveva aperto la lite: era il condominio a dover produrre i documenti mancanti e quel lastrico – coprendo l'intera palazzina e locali comuni (alloggio del portiere e lavatoio) – era condominiale. Tesi bocciata. Intanto, premette la Cassazione, è chi sostiene una congettura che deve provarla e, semmai, produrre o ripristinare in appello i documenti di cui si fa “scudo”. Diversamente, ai giudici non resterà che decidere, come nella vicenda, in base a ciò che il fascicolo contiene.

Ad ogni modo, chiarisce, prima di sancire l'obbligo dei condòmini di sostenere le spese di manutenzione di un bene che si presume comune, bisogna verificare se, per caratteristiche strutturali, sia destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità. Solo successivamente, andrà appurato se esista un titolo contrario alla presunzione di condominialità senza che rilevi il regolamento o la planimetria riportata salvo «non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini» (Corte di cassazione 23001/2019).

La differenza tra tetto e lastrico solare
Peraltro, nel ricorso erano stati confusi beni diversi: tetto e lastrico solare. I tetti – eccetto quelli esclusivi per titolo – essendo strumentali all'uso collettivo, rientrano fra le cose comuni le cui spese di conservazione si dividono in rapporto al valore delle singole proprietà. Il lastrico solare di uso esclusivo, invece, è la superficie accessibile terminale dello stabile adibita a copertura del palazzo e ad uso esclusivo di un'unità.

Il riferimento, allora, sarà l'articolo 1126 del Codice civile il cui presupposto applicativo, però, è la possibilità di uso esclusivo. La sentenza di appello, perciò, era logica e conforme alla giurisprudenza per cui detta norma «obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, tutti i condòmini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto» (Corte di cassazione 11484/2017).

In sintesi, si conclude nell'ordinanza, l'obbligo di partecipare ai due terzi delle spese di ripazione del lastrico non deriva dalla partecipazione al condominio ma dall'esser proprietari di unità comprese nella colonna d'aria sottostante. Di qui, il rigetto del ricorso.