Si alla deroga alla ripartazione delle spese solo se prevista da regolamento contrattuale

La disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile ma sarà legittima solo la convenzione modificatrice di tale disciplina che sia contenuta nel regolamento condominiale contrattuale o nella delibera dell'assemblea approvata all'unanimità. Lo puntualizza la Cassazione con ordinanza numero 18044 del 28 agosto 2020 (relatore Antonio Scarpa).

I fatti e le pronunce di merito
È il proprietario di un appartamento ad accendere la controversia impugnando la delibera con cui l'assemblea aveva determinato le quote di spettanza dei lavori di riparazione e miglioramento sismico dell'edificio senza indicare i criteri di riparto. Anzi, precisa, nel consuntivo erano state indicate voci di spesa generiche e dal contenuto imprecisato. Domanda rigettata dal Tribunale: all'uomo non spettavano contributi per la ricostruzione, avendo acquistato casa dopo il sisma, per cui non aveva interesse ad agire.

Secondo la Corte di appello a cui si era rivolta il proprietario, invece, l'interesse a contestare la delibera c'era ma non poteva ravvisarsi alcuna violazione in tema d'interventi per le zone terremotate. E comunque, aggiunge, l'assemblea aveva spartito le spese sulla base di una convenzione per cui chi non aveva beneficiato del contributo statale si era accollato una quota maggiore di quella dovuta. La deroga alle tabelle millesimali, quindi, era legittima.

Il ricorso alla Suprema corte
La decisione, però, non convince il titolare dell'alloggio che porta la questione in Cassazione: non c'era stato, a suo avviso, alcun accordo per scostarsi dalle tabelle. La decisione, peraltro presa a maggioranza, di donare la quota parte del contributo statale di esclusiva spettanza di alcuni condòmini anche a coloro che non ne avevano diritto era palesemente arbitraria oltre che – come già reclamato – generica ed incompleta nei criteri di spesa. Tesi accolta.

La decisione
La Corte d'appello, nel riconoscere che i costi di riparazione e di miglioramento sismico dello stabile erano stati divisi in maniera difforme alle tabelle aveva disatteso il solido orientamento per il quale se è vero che è possibile derogare i criteri di ripartizione delle spese condominiali indicati dall'articolo 1123 del Codice civile, è pur vero che la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale dovrà rinvenirsi, lo sancisce la norma, o nel regolamento condominiale o in una delibera approvata all'unanimità (Cassazione 4844/2017).

Ci si potrà, perciò, accordare per differenziare gli obblighi dei singoli di concorrere agli oneri di gestione del condominio – attribuendoli in misura maggiore o minore rispetto a quella legata alla quota individuale di proprietà – ma, a pena di nullità, soltanto con il consenso di tutti i condòmini per le delibere con cui siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dal codice o siano stati modificati quelli fissati con precedente regolamento (Cassazione 6714/2010).

Le precedenti pronunce
Del resto, come chiarito dalle Sezioni unite con pronuncia 18477/2010, mentre la delibera che approva le tabelle millesimali «non ponendosi come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, non deve essere approvata con il consenso unanime dei condòmini», deve esserlo la tabella che deroghi alla disciplina legale di ripartizione delle spese o che sia stata assunta con “diversa convenzione” negoziale.

A maggior ragione, nella vicenda non era sufficiente l'assenso della maggioranza avendo l'assemblea deliberato sia la ripartizione dei lavori di manutenzione che la distribuzione dei contributi per la riparazione ed il miglioramento sismico attribuiti ai proprietari dei beni distrutti o danneggiati dal sisma. Contributi che, siccome connessi a dei rapporti obbligatori individuali tra comune e singoli proprietari, restano subordinati ognuno a condizioni soggettive ed oggettive previste dalla legge e distinto accertamento.

Si trattava, in sintesi, di importi sottratti alle attribuzioni deliberative dell'assemblea deputata sì ad esprimere la volontà collettiva dei condòmini nelle materia d'interesse comune ma non anche ad adottare provvedimenti tesi a perseguire fini extracondominiali né a regolamentare diritti ed obblighi appartenenti in via esclusiva ai singoli. Rilievi, questi, che hanno “guidato” la Corte di legittimità a cassare la pronuncia di appello con rinvio ad altra sezione di appello, chiamata ad uniformarsi ai principi esposti.