Il Condominio

Primo via libera in Parlamento all’assemblea condominiale telematica

di Pietro Maria di Giovanni

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Da mesi si susseguono indiscrezioni sull'introduzione, nei vari provvedimenti dettati dall'emergenza sanitaria in atto, di norme di legge che legittimino la partecipazione dei condomini da remoto alle assemblee condominiali. Dopo ordini del giorno, proposte di legge ed emendamenti non recepiti, sembra che il via libera all'assemblea condominiale telematica sia contenuto nel disegno di legge 1883, “Conversione in legge del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, recante misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale”.

Infatti nella seduta congiunta del 2 settembre 2020, la Prima e l'Ottava Commissione del Senato, in sede referente, hanno approvato un emendamento all'art. 10 a firma dei Senatori D'Alfonso, Boldrini e Vattuone con il quale si potrà dare via libera allo svolgimento dell'assemblea di condominio in modalità telematica.

La soluzione adottata prevede la modifica dell'art. 66 disp. att. c.c. integrando le disposizioni interenti la convocazione dell'assemblea con l'aggiunta del seguente ulteriore comma: “È consentito l'intervento all'assemblea anche mediante mezzi di telecomunicazione che garantiscano l'identificazione, la partecipazione e l'esercizio del diritto di voto, senza in ogni caso la necessità che si trovino nel medesimo luogo, ove previsti, il presidente, il segretario. Di tale facoltà deve esserne data notizia nell'avviso di convocazione. Il verbale può anche essere valido con la sola firma del segretario”.

La via telematica potrebbe costituire, quindi, uno dei modi in cui i condomini potranno partecipare all'assemblea, senza necessità di preventiva previsione di tale modalità nel regolamento condominiale, a condizione che lo strumento utilizzato consenta l'identificazione, la partecipazione ed il diritto di voto.Si tratta di una soluzione con la quale il legislatore ha inteso rispondere alle tante istanze provenienti in questo periodo di emergenza sanitaria dai professionisti del settore, impossibilitati – soprattutto durante il periodo del lockdown nel quale le riunioni “in presentia” erano vietate - o fortemente limitati nella gestione delle assemblee condominiali dal rispetto delle normative e dei protocolli anticontagio.

Va evidenziato, però, che la soluzione adottata non è limitata al periodo emergenziale: infatti viene modificato l'art. 66 disp. att. c.c. con l'introduzione di una nuova modalità di partecipazione alle assemblee di condominio che si affianca alla partecipazione “in presentia”: tutte le assemblee, quindi, potranno essere convocate in modalità “mista” e saranno i condomini a poter scegliere quale modalità di partecipazione sia loro più congegnale o più comoda.

L'amministratore dovrà indicare tale opzione nell'avviso di convocazione, rendendo disponibile il collegamento alla piattaforma scelta per la partecipazione da remoto. La nuova disposizione, inoltre, prevede che segretario e presidente dell'assemblea, “ove previsti”, possano trovarsi in luoghi diversi: si fa menzione di due figure la cui nomina non é prevista da alcuna disposizione di legge, ma costituisce buona prassi in quanto sono figure utili per il corretto funzionamento dell'assemblea.

Il testo dell'art. 67 disp. att. c.c. precedente alla legge 220/2012 era l'unica norma a menzionare il presidente al quale assegnava il compito di designare, mediante sorteggio, il rappresentante dei comproprietari in assemblea laddove questi ultimi non avessero provveduto.

La nomina di presidente e segretario non può farsi discendere per implicito neppure dall'obbligo di redazione del processo verbale delle riunioni dell'assemblea stabilito dall'art. 1136 c.c., comma settimoùù.

Trattandosi di un organo collegiale é presumibile che l'assemblea agisca sotto la direzione di un presidente che accertandone la regolare costituzione, aprendo e regolando la discussione sugli argomenti indicati nell'ordine del giorno, indicendo la votazione e dichiarandone il risultato, conferisce all'assemblea concretezza di espressione comunicativa (così come affermato da Cass. Sez. VI 16 novembre 2017 n. 27163, argomentando da Cass. Sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132).

Ma le irregolarità formali relative alla nomina del presidente e del segretario dell'assemblea dei condòmini non hanno mai comportato l'invalidità delle delibere (Cass. Sez. II, 16 luglio 1980 n. 4615; Cass., Sez. II, 27 giugno 1987 n. 5709). L'inciso “ove previsti”, quindi, non può che fare riferimento alle disposizioni del regolamento di condominio in forza del quale sia obbligatoria la nomina delle due figure, derogando per legge alla previsione della loro eventuale necessaria compresenza e consentendo lo svolgimento delle assemblee in modalità da remoto, senza necessità di modificare le disposizioni regolamentari.

D'altra parte in difetto di una espressa previsione della loro nomina, la possibilità che le due figure participino alla riunione da due luoghi diversi sembra piuttosto soddisfare la previsione del comma terzo dell'art. 66 disp. att. c.c. per la quale l'avviso di convocazione deve contenere l'indicazione del luogo della riunione che potrà coincidere con il luogo – presumibilmente lo studio dell'amministratore - al quale si collegheranno i condòmini che parteciperanno da remoto e dove sarà logico che sia presente il segretario che redigerà il verbale.

Maggiori perplessità desta, invece, l'ultima parte dell’emendamento che prevede che “il verbale può anche essere valido con la sola firma del segretario”, anche perché implicitamente si afferma che in assenza di sottoscrizione il verbale non sia più valido.

Va evidenziato che in precedenza alcuna norma disponeva che il verbale dell'assemblea condominiale doveva essere sottoscritto, a differenza di quanto previsto, invece, all'art. 2375 c.c., per le deliberazioni dell'assemblea delle società per azioni.Si deve, allora, ritenere superato l'orientamento giurisprudenziale per il quale l'effetto della sottoscrizione del verbale ad opera del presidente e del segretario della riunione era unicamente quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori (cfr. da ultimo Cass. Sez. VI, 9 maggio 2017, n. 11375).

L'aver previsto che il verbale può “anche” essere valido con la sola firma del segretario, inoltre, equivale ad affermare che il verbale possa riportare anche la firma di altro soggetto – presumibilmente il presidente, considerata la natura di organo collegiale dell'assemblea - che, però, la norma non menziona.Ma per come è costruita la nuova norma, la mancata sottoscrizione dell'altro soggetto non assume rilevanza ai fini dell'invalidità del verbale, sempre che sia presente la firma del segretario.Il disegno di legge 1883 é approdato in Senato per la sua discussione e visti i tempi stretti per la sua approvazione, per garantire la conversione in legge del Decreto Semplificazioni entro il prossimo 14 settembre, é probabile che entro venerdì 4 settembre il Governo ponga la questione di fiducia.L'assemblea condominiale telematica é, finalmente, realtà.


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