Il contenuto del verbale assembleare è a garanzia dei condomini

Il verbale assembleare rappresenta indubbiamente la massima esternazione della volontà della compagine condominiale la quale, riunitasi nelle forme e nei modi previsti dalla legge, delibera di adottare un determinato comportamento. Il verbale, inoltre, deve avere un suo contenuto minimo, in difetto del quale possono emergere vizi di validità del verbale stesso e/o della deliberazione adottata.

Il contenuto del verbale
Il verbale deve, necessariamente, riportare il luogo, la data e l'ora dell'assemblea nonché se trattasi di prima o seconda convocazione. Dovrà, necessariamente, riportare i nominativi dei condomini presenti, eventualmente su delega nonché i relativi millesimi. Ed ancora : l'individuazione del presidente e del segretario, l'attestazione della verifica della corretta convocazione, i l raggiungimento dei quorum dei richiesti dalla legge, le dichiarazioni dei condomini ed, infine, le decisioni assunte in merito agli ordini del giorno discussi con votazioni ed indicazione di favorevoli, astenuti e contrari, nonché l’esito delle medesime.

Il verbale è una scrittura privata
Non mancano i dibattiti circa la valenza da attribuire al contenuto del verbale ed, in particolare, se gli elementi ritenuti essenziali del verbale possano essere in esso contenuti mediante richiamo in forma analogica o analitica.Va detto che per la Cassazione, «il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova (Cassazione 747 /1973; Cassazione 11375/2017).

L’ultima pronuncia in merito
Recentemente, il Tribunale di Roma ha avuto modo di pronunciarsi sull'argomento, con la sentenza numero 11396/2020 pubblicata il 05 agosto 2020. Nel caso trattato dal giudice romano, alcuni condomini citavano in giudizio il condominio per ottenere la declaratoria di nullità o l'annullabilità del verbale assembleare contestandone, tra le altre, l'illegittimità per assoluta genericità e contraddittorietà e per “deliberato apparente”.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, afferma che il valore di “prova legale” del verbale assembleare, anche se munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, con ciò richiamando quanto affermato dalla Cassazione con la sentenza citata ma anche facendo espresso riferimento alla pronuncia resa dalla Corte il 23 novembre 2016, la numero 23903.

Le mancanze vanno provate
In particolare, con la sentenza 11396 del 5 agosto 2020, il Tribunale di Roma ha evidenziato come le eventuali mancanze e/o omissioni nel contenuto del verbale debbano essere provate dal condomino come altresì oggetto di prova sono anche gli elementi in cui consisterebbe la genericità dello stesso e la conseguente incomprensibilità, «posto che il verbale può essere redatto in forma sintetica senza l'obbligatorietà del rispetto di schemi o forme».

Ciò detto, la sentenza ribadisce un altro principio legato al contenuto del verbale assembleare ed ai suoi effetti : per il Tribunale di Roma non è condivisibile la tesi del condominio convenuto secondo cui il verbale assembleare «non deve recare in modo analitico e completo il contenuto di tutte le dichiarazioni», e «né deve recare solo quegli elementi minimi che consentano di desumere in modo chiaro ed in equivocabile il contenuto del deliberato».

Ciò in ragione del fatto, spiega il Tribunale romano, che è garanzia di tutti i condomini la circostanza per cui il verbale contenga nel modo più dettagliato - anche se chiaro e sintetico - il contenuto delle discussioni svolte nell'assemblea.