L’impegno a eliminare i difetti “svincola” il compratore dai termini di decadenza per la risoluzione del contratto

L'impegno del venditore di eliminare i vizi che rendano il bene inidoneo all'uso cui è destinato di per sé non dà vita ad una nuova obbligazione estintiva-sostitutiva dell'originaria obbligazione di garanzia ma “svincola” il compratore dal rispetto dei termini di decadenza per l'esercizio delle azioni di risoluzione del contratto o riduzione del prezzo.

Ciò perché l'impegno, in tali ipotesi, diventa una sorta di riconoscimento del debito interruttivo della prescrizione. Lo ribadisce la Corte di cassazione con ordinanza n. 18028 del 28 agosto 2020 (relatore Fortunato).

Ad aprire la controversia, sono gli acquirenti di alcuni immobili facenti parte di un Condominio i quali, citata la S.p.a. venditrice, reclamano lesioni e distacchi e lo scomodo transito dei veicoli nelle aree di parcheggio. Vizi che, denunciano, la società si era impegnata ad eliminare ma non aveva mai sistemato.

Eccepita la prescrizione dall'azione di garanzia, la S.p.a. tenta la via della manleva coinvolgendo l'esecutrice degli edifici ma il tribunale la condanna alle riparazioni e il collegio di appello concorda. Ma la Corte di cassazione, su impugnazione del Condominio, cassa con rinvio la sentenza di appello: l'impegno del debitore ad eliminare i vizi non crea una nuova obbligazione estintiva-sostitutiva di quella originaria e se l'acquirente, anziché attivarsi per la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, chiede l'esatto adempimento dell'obbligo di riparazione o sostituzione della cosa assunto spontaneamente dal debitore che riconosca i vizi, non si ha effetto novativo dell'obbligazione originaria e la prescrizione è decennale.

Tutte le altre vicende attengono ai fatti e non sono valutabili in sede di legittimità. Il giudice del rinvio, preso atto che il Condominio aveva pagato di tasca propria le riparazioni, obbliga la S.p.a. al rimborso. La società non si arrende e ricorre. Il quesito sul fatto che essa avesse effettivamente assunto l'obbligo di eliminare i difetti o si fosse limitata a riconoscerne la sussistenza era stato lasciato “fuori” dall'esame di legittimità per cui la decisione di appello – che aveva escluso il suo obbligo – si era cristallizzata.

La Cassazione dissente. Intanto, premette, la pronuncia d'appello non era passata in giudicato perché “trascinata” nei motivi di ricorso. Ed è noto, prosegue, che pur «comportando la vendita un'obbligazione di dare (e non di fare) a carico dell'alienante, tuttavia, in presenza dell'impegno ad eliminare i vizi, si resta nell'ambito dell'attuazione della precedente obbligazione, onde realizzarne il risultato economico – non ancora conseguito – che il compratore si prefigurava di ottenere, osservando che adempiuta non esattamente la prestazione, gli stessi principi generali dettati in tema di inesatto adempimento consentono di ritenere non ancora esaurito il momento funzionale del rapporto (attuativo dell'obbligo di prestazione) da parte del venditore» (Corte di cassazione, sez. un. 13294/2005).

La prescrizione, quindi, era stata correttamente esclusa. Infondata, anche la doglianza per cui la sentenza che aveva dichiarato prescritta la pretesa risarcitoria – impugnata solo dal Condominio – era ormai caduta nel nulla. Assunto che avrebbe impedito al giudice del rinvio la condanna al pagamento delle spese di eliminazione dei difetti alle proprietà esclusive rispetto alle quali il Condominio era privo di legittimazione, potendo il risarcimento esser richiesto solo dai singoli proprietari.

Tesi inaccettabile. Sulla scia della pronuncia di Cassazione 2436/2018 in tema di legittimazione dell'amministratore all'esperimento delle azioni risarcitorie per danni sia alle porzioni comuni che a quelle esclusive, era immune da “pecche” la decisione che aveva ritenuto non precluso l'intervento nel giudizio di rinvio dei proprietari esclusivi. A pesare, anche la circostanza che le opere di riparazione erano state effettuate a spese del Condominio. Inevitabile, allora, il rigetto del ricorso.