Le infiltrazioni dal lastrico solare vanno risarcite dall'impresa che non ha svolto correttamente i lavori

Due proprietarie di appartamenti siti in un condominio posti al di sotto del lastrico solare agivano in giudizio domandando al proprietario del suddetto lastrico il risarcimento dei danni cagionati dall'allagamento delle loro proprietà.

A detta delle attrici, infatti, i loro danni sarebbero derivati dalle continue infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, di cui il responsabile sarebbe stato il proprietario-custode.

Il convenuto si costituiva in giudizio negando gli addebiti delle due condomine e, in ogni caso, chiamando in causa la società edile che aveva eseguito i lavori di impermeabilizzazione sul lastrico solare, di modo da essere da questa manlevata in caso di condanna.All'esito del processo il Tribunale condannava il convenuto, in solido con l'impresa edile, a risarcire i danni subiti dalle condomine attrici e, contestualmente, rigettava la domanda di manleva proposta dal convenuto verso la terza chiamata.

Il giudizio di merito
A detta del giudice, infatti, le previsioni contrattuali che prevedevano una garanzia per il lavoro effettuato sarebbero state unicamente valide tra le parti, non potendo essere estese anche ai rapporti con i terzi, quali le parti danneggiate.

Il convenuto, inoltre, veniva altresì condannato insieme alla terza chiamata, alla refusione delle spese di lite.

Il giudizio approdava quindi in Corte d'Appello, che confermava la sentenza di primo grado.

In Cassazione
Al convenuto soccombente non restava quindi che agire in sede di Cassazione.A tal fine egli depositava un ricorso incentrato su due doglianze.

In prima battuta il ricorrente lamentava la contraddittorietà della decisione d'Appello nella parte in cui non aveva valutato che i danni si fossero verificati dopo i lavori dell'impresa edile e come, ai sensi degli articoli 1322 e 1372 del Codice Civile, la clausola contrattuale di garanzia per i lavori effettuati avrebbe dovuto avere l'effetto di manlevare il ricorrente da qualsiasi danno derivante dal lastrico solare e conseguente ai lavori dell'impresa edile.

Le norme citate affermano infatti che “Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge […]” (articolo 1322 c.c.) e che “Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge” (articolo 1372 c.c.).A detta del ricorrente, infatti, tali leggi sarebbero state violate dalla Corte d'Appello nella misura in cui non avrebbe dichiarato la validità della clausola di manleva di qualsiasi danno sottoscritta tra il ricorrente e l'impresa edile.Il secondo motivo di ricorso, invece, verteva sulla errata condanna alla refusione delle spese nei confronti del condominio, soggetto entrato successivamente nel giudizio e verso il quale il ricorrente non aveva svolto alcuna domanda giudiziale.

Con la sentenza della Sezione Sesta Civile, numero 17917, del 27 agosto 2020 la Suprema Corte accoglieva interamente il ricorso sopra tratteggiato.Secondo gli ermellini, infatti, i giudici di merito hanno correttamente identificato come il danno subito dalle originarie attrici fosse attribuibile al lastrico solare.

L'errore commesso, quindi, era stato quello di non riconoscere la validità della chiamata in causa in manleva della società che aveva effettuato i lavori di impermeabilizzazione del lastrico, dato che anche il contratto sottoscritto con il committente aveva previsto degli accordi di manleva dell'eventuale danno.

Per dirla con le parole della Cassazione “incredibilmente la corte ritiene che quella clausola non possa valere nei confronti delle danneggiate e che dunque il ricorrente non possa servirsene […] Sennonché il ricorrente non ha chiesto di essere liberato dalla responsabilità verso i terzi, ma di essere manlevato dall'impresa, che è una cosa diversa”.

Come bene sottolineano gli ermellini, infatti, il ricorrente non aveva preteso che il contratto legasse l'impresa ai danneggiati escludendo lui, ma solo richiesto l'adempimento dell'obbligazione contrattuale assunta dall'impresa di manleva del danno cagionato ai terzi come conseguenza dei lavori edili.

La Corte d'Appello, quindi, avrebbe dovuto riconoscere la colpa dell'impresa e la validità della clausola di manleva, condannando il proprietario del lastrico solare a risarcire il danno alle danneggiate, ma contestualmente condannando la società edile a tenerlo indenne dall'obbligo di risarcirle.Parimenti veniva accolto il secondo motivo di ricorso, che aveva stabilito che il ricorrente dovesse corrispondere le spese legali del condominio intervenuto in giudizio senza che questi avesse rivolto alcuna domanda giudiziale nei confronti dello stabile.Alla luce di queste valutazioni la Corte di Cassazione, in accoglimento del ricorso, cassava la sentenza impugnata e rinviava il giudizio alla Corte d'Appello per una nuova valutazione nel merito.