Condomini, villette e appartamenti: promossi e bocciati dal superbonus

Dimmi che casa hai e ti dirò se ti spetta il superbonus. Bisogna partire dalle caratteristiche dell’edificio, per rispondere alla domanda che si stanno ponendo in questi giorni tutti i proprietari: «Posso ristrutturare casa “a costo zero” grazie al 110%?»

Tra gli oltre 12,1 milioni di edifici residenziali registrati dall’Istat nell’ultimo censimento, i casi più lineari sono quelli delle case “monofamiliari”, costituite da un’unica abitazione (circa 6,2 milioni) e dei condomìni medio-grandi (circa 600mila palazzi con più di nove appartamenti).

Nella prima situazione, il proprietario può decidere da solo, dopo aver consultato un tecnico o un’impresa. Con un unico limite, per l’ecobonus al 110%: si può agire al massimo su due case.

Nella seconda ipotesi, invece, bisogna passare dall’assemblea condominiale e votare i lavori sulle parti comuni, a meno che nell’edificio non ci sia qualche appartamento dotato di impianti autonomi e accesso indipendente all’esterno: il suo possessore, infatti, potrebbe anche muoversi da solo. Ma in tutti gli altri casi i lavori di efficientamento al 110% nei singoli alloggi possono andare solo a rimorchio di interventi condominiali.

Ad esempio, si può avere il superbonus sul cambio delle finestre nei singoli appartamenti, ma solo se si fanno interventi di miglioramento energetico su tutto il condominio (cappotto termico e/o impianto), con un salto di due classi di pagella energetica. E tutte le spese per le finestre vanno pagate tra inizio e fine dei lavori condominiali.

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Decisioni e cautele in condominio

Il decreto Agosto (Dl 104/2020) ha previsto un quorum facilitato per deliberare i lavori, con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno ⅓ dei millesimi. Ma la pratica va ben gestita dall’amministratore. Due avvertenze, tra le tante:

1. se nell’edificio ci sono molti uffici, negozi e studi professionali - tanto che la loro superficie supera il 50% del totale - i possessori di queste unità non avranno il superbonus; in questi casi, meglio valutare altre agevolazioni, come il bonus facciate del 90% (che ha procedure più semplici ma al momento scade a fine 2020);

2. attenzione, perché il diritto di cedere il credito d’imposta spetta sempre ai singoli condòmini. Detto diversamente: se l’impresa fa un preventivo legato allo sconto in fattura del bonus, l’assemblea non può “impegnare” gli assenti.

Palazzine e villette

Ci sono poi gli edifici che ricadono nella zona grigia: 2,8 milioni di case con due “interni” (cioè unità residenziali accatastate separatamente) e 2,4 milioni di edifici con un numero di interni da tre a otto.

Proprio questi immobili rischiano, molto spesso, di restare impigliati tra norme e circolari. Perché il superbonus, interrompendo una prassi storica delle Entrate, non potrà essere applicato agli edifici con più unità e un unico proprietario.

Stesso discorso se le unità in questione sono in comproprietà: una situazione molto comune tra eredi. In questi casi si potrebbe valutare di sciogliere la comunione, diventando proprietari di unità separate e costituendo così un condominio. Sempre che in questi immobili non siano presenti unità che rispettino i requisiti dell’autonomia funzionale: per loro la via del 110% è spianata.

Edifici vincolati

Infine, c’è il caso (tutt’altro che infrequente) degli immobili vincolati, perché magari sono all’interno di un borgo storico o di un parco nazionale. Per loro gli interventi trainanti sono, di fatto, esclusi. Resta, però, la possibilità di agire attraverso gli interventi trainati di impatto minore (come la sostituzione di infissi), incassando comunque il 110 per cento. Con un limite severo: vanno rispettate le regole del miglioramento di classe energetica. Un principio identico vale in caso di divieto da parte dei regolamenti comunali per gli interventi trainanti.
Le case di pregio (categorie A/1, A/8 e A/9), invece, non sono mai agevolate.

Gli aspetti finanziari

Una volta capito “se” si ha diritto al superbonus, bisogna valutare “quali” lavori realizzare. Qui serve il supporto di un tecnico per decidere se puntare su sisma o ecobonus al 110%, e con quale spesa.

A questo punto si potrà aprire il capitolo finanziario; quello che, rispetto al passato, porterà le innovazioni maggiori. Il quadro si sta chiarendo in questi giorni, ma al centro della scena, molto probabilmente, ci sarà la cessione del credito alle banche. Valutando il costo di questa operazione, che per molti rappresenterà la prima scelta, si potranno pesare le alternative. Alcune imprese offriranno di certo lo sconto diretto in fattura. Mentre a qualche contribuente a reddito alto potrebbe addirittura convenire incamerare il tesoro delle detrazioni al 110%. E non pagare l’Irpef (o quasi) per cinque anni.